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目前我国土地和住宅体制弊病的症结 　　改革开放以来，关于我国的土地制度安排， 1982年《宪法》及之后的四次局部修改都予以了规定，国家还陆续颁布了《土地管理法》、《物权法》等法律。但在住宅问题上，我国至今还没有《住宅法》。总体上看，由于之前的立法和修法或多或少受计划经济思想影响，部门主导并且部门之间立法协调不够，特别是部门自己出台的法律实施细则、法规和规定等带有部门利益色彩，在实际的土地和住宅经济运行和社会生活中，形成了一系列问题和矛盾。 　　中共十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出市场在资源配置中起决定性作用。产权是市场配置资源的契约基础，健全的产权制度供给需要政府发挥积极作用，以弥补市场失灵。但从现行的土地和住宅体制看，还存在相当大的差距。 　　一、混杂和程度不同的土地住宅产权不清 　　产权是市场经济运行的基础，而归属清晰、权责明确的房地产权安排则是土地和房屋资源按照市场经济运行规律进行配置的关键。但是，目前中国的城乡土地和住宅，不论是农村和城郊的集体土地，还是城镇的国有土地，都存在着严重的产权模糊问题。 　　1.农村和城郊集体土地产权虚化 　　从城乡土地关系看，农村集体耕地林地宅地产权不清。有六个问题：（1）土地所有者主体及责任与自治性质的村委会组织职能之间的矛盾。村民委员会，是经村民选举、民政部门认定的村民自治组织，它不是有经营权、核算权、收益权、负债权、负有限责任的企业法人，不是有税收权、支出权和负债权的政府法人，也不是有资产经营管理权和负债务偿还的社团和事业法人。因此，如果集体土地平等进入市场，由谁作为承担土地所有权或者使用权交易、出租、入股、抵押、出让等的法律主体？该主体在入股和抵押破产清算中，是负所有权完全被转移的清偿责任，还是负部分使用权被转移的责任，或者是一定时间的使用权被转移的清偿责任？ 　　（2）长期看，许多集体土地所有者――村委会必然消亡，产生未来集体土地所有者缺位问题。从长期来看，行政村和自然村，由于人口的城市化、青年人的迁移及驻村老年人的逐步减少和去世，有些行政村和自然村可能逐步消失，那么以一定规模人口为基础的社会组织――村委会，也就失去存在的基础。如果一块集体土地的出让期为40年，其所有者又消失了，如何收回及再出让？ 　　（3）集体土地产权中，行政村与自然村天赋资源利益差别的矛盾。目前行政村与自然村（村民小组）的架构是从过去人民公社大队与生产队继承转变过来的。曾经的经济核算是以生产队为基础，从而许多地方的土地承包是以村民小组为范围进行分配的。一个行政村中，土地旱水、坡平、近远、好劣等，有很大的差别。如果集体土地的内部分配、出让、入股、出租和抵押等以行政村为基础，将会形成行政村与村民小组利益的严重冲突。 　　（4）集体土地长期使用权的继承权不明确。一是耕地长久使用权能否继承不明确。中共十八届三中全会《决定》中提出，稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。这里我们看到，尽管耕地可长期使用，但没有规定继承权。留下的问题是，承包人去世后，会不会收回使用权，而不允许其亲属法定继承？二是集体林地使用权是有限期限，还是长期使用？能否法定继承？三是《决定》提出要保障农户宅基地的用益物权。这句话看国土部门如何理解，如果与《物权法》衔接，则可法定继承；如果国土部门的配套改革方案不这样理解，或者没有统筹起来考虑，则没有继承权。 　　（5）农民的耕地林地宅地，许多没有确权发证，农村土地资源实际上无法由市场进行配置。市场经济配置耕地林地宅地资源的基础是产权，产权的标志是不动产认定后所发的财产权证，一切由市场配置的出租、流转、入股、抵押、继承等行为，都规定在这张证明资产的契约之中。没有财产权证，根本就无法进行法律意义上的相关双方及多方间的经济行为，而农村土地资源的市场配置，也就成了一句空话。 　　（6）实际的集体土地产权运作中，因为还有党支部，许多行政村，要么党支部书记和村委会主任行使所有权，私自出租甚至出售土地，谋取个人和小团体利益；要么成为县乡政府的延伸机构，执行上级部门旨意，强制征用和征收土地和住宅。 　　2.城镇国有住宅产权年期和混乱问题 　　城镇土地和住宅资产也存在着一定程度和一些范围的产权不清，甚至存在未经认证的产权。其主要问题有：（1）有限使用年期产权与市场运行的矛盾和隐患。与农户承包耕地和村民宅地的区别是，城镇商品住宅和工商用地为国有土地，由政府有关部门对自然人和法人发放使用财产权证，但不是长期使用产权，而是有限使用年期产权，如50年到70年不等。目前的有限使用年期产权在实际运行中遇到不少问题。典型的如以房养老