商铺销售策略.docVIP

￥￥湾商铺销售策略 一、昆明市场发展概况 目前昆明市房地产市场正处于房地产历史发展阶段中的快速发展、日渐成熟阶段。房地产投资快速增长；人们对于房地产的消费更加的理性；房地产开发也更加的尊重市场需求是这一阶段房地产市场的显著特征。 昆明房地产市场的循环周期约为4—5年，在新的历史机遇情况下，目前正步入第二个循环周期。2001年及以前是昆明房地产开发的启动初期。至2001年第一次达到开发高潮，但由于整个市场处于昆明房地产市场早期，人均收入有限，因此，房价绝对值总体偏低。2002、2003年是高位消化盘整年。在经历2001年的高潮后，2002、2003两年处于以消化已有物业为主的开发周期，新增及在售楼盘均较少，房价有所回落。2004年是昆明地产市场至今一个绝对的开发高潮年。在土地政策转变、土地供给有限及新昆明城市规划与建设的刺激下，由供给拉动型的新一轮房地产开发高潮期限，新开及在售楼盘量空前增加，房价猛涨近17.7%。2005、2006年是政策年，高位运行盘整年。2006年新增楼盘供应量还在增加，房价还会有小幅上升，但是市场可能会出现一个盘整期，2007年初情况可能不太乐观。 二、项目所在区域市场概述 从各个区域的楼盘供给个数来看，市中心区和南市区是目前昆明市的楼盘供给的主要区域，两个区域的楼盘供给个数占了全昆明市的62.6%。 从各个区域楼盘供应量所占比例来看，已开盘销售的楼盘供应量主要是以市中心区、北市区和南市区为主；但是潜在楼盘供应量则主要是以南市区和西市区为主，这主要是因为在未来一段时间内南市区和西市区将会有几个大盘面市，使得这两个区域在未来一段时间内将成为昆明市住宅楼盘供给的主要区域。 因此，未来四年内南市区将成为昆明最大的开发热点区域，供盘量将于2007年达到高潮。在广福路以东至呈贡的城东南片区，这个连接新旧昆明的地带，数十个房地产项目在火热动工，如新希望的大商汇、彼岸、十二棵橡树庄园等楼盘，除了世纪金源、新希望、万达、顺弛等国内大腕，官房、冠江、江东、云铜、银海、盛世同家、云锡、金马源、云天化、大朝、俊发、泰兴隆、竞运达等本土主流房地产开发企业也早已在城东南片区囤积了土地，预计供应量将超过600万平米。 三、区域供盘情况特征概述 1、广福路、官南片区的项目开发进度明显取代了滇池路片区，区域供盘量在昆明各片区属于最大； 2、地价相对二环路以内便宜，各个项目都有一定规规模，基本都超过100亩； 3、2005年多个400亩以上的大盘上市， 世纪城2500元/平方米的价格使竞争加剧，甚至趋于白热化； 4、地块规模使创新产品有了出现的可能，新推出的楼盘都尽量进行产品的创新； 5、为吸引跨区域客户，大部分为多物业形态共存，产品供应丰富， 项目都做了一定量的多层配货比； 6、景观洋房作为一个创新产品，目前主要在滇池路和广福路有供应； 7、满足容积率控制指标、每平米利润贡献较好； 8、容积率基本控制在2以下，为景观营造创造了条件； 9、绿化率均超过40%； 10、社区品质有明显的提升； 11、楼盘强化社区配套，满足消费者在郊区生活的便利性。 四、区域商铺概述 临街商业门面，历来是投资者看好的传统性热点项目，但因其首期支出较大，小额投资户往往望而却步。不过虽然表面看来一次性投资大，风险却相对较小。目前最为火爆的除去品质住宅外，精品小户型、社区商铺（物业底商）和临街商业门面目前相对于众多投资理财方式，有两大收益渠道：一是长期的不动产项目增值回报；二是持续的租金收益回报。 随着官南片区大量住宅区的兴起，使这些地区拥有了强大的购买力和聚集人气的能力。从投资的角度分析，这就保证了假日湾商铺稳定的客源。投资临街商业门面是需要资本的，而且不少。其优势很明显：口岸好、人气旺、周边商圈成熟、不会空置；作为生产资料，可再生产获双重收益，既可出租，也可自营并带来投资收益之外的经营增值。惟一的缺点在于一次性投入相对较高，兴衰受地理位置、商业规划和业态布局的影响。 五、项目周边概况 （一）、地理位置 项目所在位置是昆明的南市区官南片区，也是政府引导的新兴发展区域，昆明市政府在两年前提出的一湖四片的规划 ，使南市区、滇池片区成为城市关注的热点。南市区两年前的开发主要集中在滇池路沿线和民族村附近，项目主要以多层、低密度项目为主，从2003年湖畔之梦建设开始市场便跳开了滇池路向广福路发展，其大盘形象和大配套有效作了区位引导，广福路片区开始获得较大层面认同。 2006年，随着兴科路的建成和新楼盘如玫瑰湾、水映长岛、滇池岭秀、假日湾等楼盘的推出，继续支持了广福路大片区的发展，而2006年多个新项目入市准备和大型商业项目面世，让市场对官南片区增加了期待感和认知度 （二）、交通状况 官南片区从市政配套上较其他片区较为缺乏，教育配套较少，其中尤其较缺乏中