中原惠州富盈地产项目前期营销策划报告8.pptVIP

央行三次加息  入市条件： 1、按项目工程进度决定入市时机 2、竞争对手的工程进度 3、房地产市场的销售季节 4、是否取得预售许可证 售楼处进场最佳时机: 2007年10月 一期最佳时机: 2007年12月 2.项目景观轴建议 项目景观将由2条主景观轴和一条副景观轴---特色景观长廊构成 特色景观长廊 水的边缘与开敞空间体系 连续的步行系统——尽可能地提供亲水的条件 面水侧——下沉式处理形成场所/更亲近水体 背水侧——小镇风情建筑/荔枝林/广场 环 境——标志性铺地/喷泉/街道家具/招贴/灯塔/伸出水面的码头和栈道 特色景观长廊 饱览全江景的特色景观长廊示意 一般城市居住区商业设施指标 人均商业服务建筑面积 居 住 区 0.7-0.91m2/人 类 别 合理服务半径 800-1000m 城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。 ——《城市居住区规划设计规范》 国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027 ：1 —— A.C.PERRY：邻里住区理论 ——《集合住宅》：日本光丘花园城社区 商业面积：住宅面积 3.项目商业建议 动感、趣味/生活/文化 广场可作为公众休憩场所/与会所相结合，提供小型表演舞台和临时的展示空间/给街区公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值 实用的公共设施 特色街区指示/街名 景观元素 通过设计街景，规定建筑体量和建筑后退的距离，控制招牌设计和建筑立面的形式 同时设计具有标志性的指示系统 商业氛围的营造 4.岛居规划 在小区内规划多条水系系统,形成一个个独立的小岛,在小区岛与岛之间,水与水之间的道路以主题桥连接 在展示中营造一种另人兴奋的穿越体验 寻求水概念的升华和突破将水概念做到极至 环境 人文 水化率 岛—岛居—岛生活 二.基于项目价值最大化的产品研究 1.小独栋 小独栋 人工堆砌浅丘坡地/确保建筑良好的视野 户型面积受控于建筑体块距离水面的距离，距离水面越近的户型景观资源最好，面积越大 由水岸小独栋构成项目标志性建筑群 唯一性——针对性选择树种，建筑形态围绕树木、道路自由形成的不规则建筑形体 居住模式——Tree in House.利用院落/连廊/吹拔/天井等传统的元素符号更好的将环境与建筑融为一体 原则三：用适量创新产品引领市场，扩大客户层面。 大盘启动的原则： 2.TREE HOUSE 3.退台式洋房 退台式设计 采取 “退台式”设计，上一层都退缩，使下一层都能有一个露台花园。 立体绿化打破界面、立体绿化，为社区营造一个环保的多层次空间体系 4.建筑生态 送夹层/送阁楼 5.附送面积的做法 建筑面积：300平米 （送40%建筑面积） 附送建筑面积——120平米 附送庭院面积——200平米 ● 约70平方米半地下（低于2.2米） 附属功能用房(含车库)● 约10平方米内院 ●户内花园20平米 ● 约30平方米露台 ● 约200平方米前后庭院 深圳熙园 原则： 缩小可售面积 增加赠送面积 提高单价 降低总价 景观自足性 空间内向性 功能多样性 根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能 6.关于户内花园的设置 西班牙建筑风格 三.项目园林建议及其他 1.建筑风格建议 2.会所示意： 3.建筑细节示意： 4.小区主入口及组团入口示意： 5.园林景观示意： 第五部分 项目开发节奏及入市时间建议 合计：4646 2022 563 40 332 1282 267 140 总计 / / / / / 45 82 东方新城 1600 / / 280 120 / / 半岛一号 131 / / 24 / / / 棕榈岛 / 453 / / 136 80 39 万林湖 74 / 40 28 52 / 19 润园 / / / / 420 / / 奥林匹克花园 / / / / 536 142 / 合生国际新城 217 110 / / 18 / / 东方威尼斯 小高层 多层 洋房 空中 别墅 叠加 别墅 联排别墅 （阔院/合院） 双拼 别墅 独栋 别墅 楼盘名称 户型配比(套数)分析 1月28日深圳看楼团 东方新城杯高尔夫球赛 东方新城 参加2007年5.1春交会。 半岛一号 参加2007年5.1深圳春交会 鹏基万林湖 成立润缘会（交纳5万圆入会费） 参加06国庆深圳报看楼的活动 润园 （1） “深圳企业家中秋之夜” （2）圣诞亲子嘉年华 （3）打造生态