中原深圳南山城市橄榄园项目产品户型定位报告14年.ppt

北面及南面均为农民房，东面为金海花园及华府花园（90年代小区），周边居住档次较低； 西面为新德家园（新建小区），邻近阳光棕榈园、绿海名都、鼎太风华等小区，路西生活氛围浓厚，路东面比较杂乱； 由前海路(主干道)、学府路（次干道）、主要支路围合而成； 邻近北环大道、滨海大道两条快速路； 邻近深南大道、南山大道、月亮湾大道三条主干道； 与地铁一号线的南新路站距离为5分钟步行路程； 邻近南头总站、南山客运站、深圳铁路西站； 大新幼儿园、明日之星幼儿园、南山小学、阳光小学、大新小学、前海中学、北大附中南山分校、荔香中学、南山实验学校、深圳市中加学校、新安学院、深圳大学.. 项目2公里范围内，学校云集 人人乐百货、天虹商场、家乐福、南沙购物中心、 南山区文体中心、南山图书馆、南头戏院以及各类餐饮娱乐设施 南山区人民医院 邻近前海花园、前海湾; 但周边众多小区将项目团团包围，大南山景观和深圳湾，以及前海湾景观面少，基本无景观资源可利用。 141-147㎡ 名家富居 123㎡ 信和自由广场 四房 项目 5个典型项目中设置四房的只有两个项目，面积区间在123-147㎡之间，仅占2%的比例； 设置120-140㎡面积段的四房不能提升本项目的品质感，但如果加大四房面积去满足四房的品质，客户是否愿意为大面积、高总价的前海项目买单？同时必然与东填海区形成竞争？ 我们建议：舍弃四房！ 8、关于四房 9、关于复式 178-579㎡ 名家富居 180㎡ 四海宜家大厦 1217㎡ 海韵嘉园 220㎡ 春树里小区 复式 项目 据中原前海片区的销售经验总结，本片区复式单位销售速度缓慢； 复式单位总价过高，不符合本项目中高端定性，不利于未来销售； 复式仅占1%的比例； 建议不设复式！ 10、关于社区品质 一房和两房的比例均适当调低5%； 三房的纯粹设计，以保证项目整体的档次，建议适当调高15-20％比例（融合舍弃的四房和复式以及调低的一房和二房比例）； 考虑市场价格提升，对总价的影响； 舍弃单房、四房和复式。 50-60% 30-40% 15-20% 套数比例 100-120 ㎡ 80-100 ㎡ 60-80 ㎡ 40-50㎡ 面积区间 三房 两房 一房 说明: 以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值; 在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例; 由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例; 接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例; 第一步结论一 推导过程2 分析过程: 通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析； 选取4个潜在竞争项目进行分析; 目的要求: 第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库 潜在竞争项目分析 潜在竞争项目筛选 筛选原则—— 为合理规避竞争，修正比例 筛选标准—— 与本项目开售时间接近； 同等片区之内或同质片区； 中高质素项目 08年下半年 2.8 光彩集团 南山月亮湾荔湾路 与兴海大道交汇处 月亮湾 光彩项目 08年中 27 宝能地产开发 工业八路 东填海区 宝能项目 08年 6.25 美地佳置业房地产开发 月亮山庄西北面 月亮湾 美地佳项目 08年 2.3 厚德地产开发 学府路南月亮湾大道东 月亮湾 厚德项目 预计推出时间 建筑面积 (万㎡) 开发商 位置 所属片区 项目（暂名） 08年潜在竞争项目面积和比例统计 08年潜在竞争项目中，我们可以看到三房四房仍是主力户型，并且四房的比例大大增加！也说明该片区的质素在增加。 40-50㎡ 10% 一房 220－270㎡ 3% 140-180㎡ 35% 110-135㎡ 45% 75-85㎡ 17% 宝能项目 180-200㎡ 10% —— 80-100㎡ 35% 60-70㎡ 45% 光彩项目 250-300㎡ 10% 180-210㎡ 60% 160㎡ 30% —— 美地佳项目 —— 140㎡ 20% 90㎡ 44% 70㎡ 36% 厚德项目 四房以上 四房 三房 两房 项目 2% 40-50 一房 140-180 80-100 100-110 5％ 28％ 40％ 25% 套数 比例 180-300 180-210 110-145 60-85 面积 区间 四房以上 四房 三房 二房 潜在竞争项目主力户型区间和比例统计 结论一：主力户型区间和比例统计 50-60% 30-40% 15-20% 套数 比例 100-120 ㎡ 80-100 ㎡ 60-80 ㎡ 40-50㎡ 面积 区间