中原2013年年刊：市场主导、保障并行.docVIP

市场主导 保障并行 调控持续 市场主导保障并行 因地制宜 各地调控分化 供求矛盾倒逼 各地调控升级 信贷环境趋紧 购房成本走高 再融资又开闸 引导供应增加 保障加速 多种模式探讨 保障标准统一 制度设计在即 保障范围扩大 棚改工程发力 调控持续 长效机制待兴 房产税待立法 短期内难落地 土改试点启动 小产权房严禁 城镇化方兴未艾 户籍改革加速 冷热不均 新房市场分化加剧 整体回暖 2013多指标创历史新高 主要城市新房销售活跃 主要城市土地出让金金额创新高 标杆房企销售出色 冷热不均 各线城市表现分化显著 价格高存量低 一线城市表现优于三四线 土地市场分化 一线城市地价大幅上涨 标杆房企理性 布局重回一二线城市 供求主导 2014各线城市喜忧参半 供地销售比 一线城市供不应求 新开工回升 三四线存量压力仍在 拿地趋谨慎 标杆房企仍看好一线 加速扩容 二手市场稳步增长 自主需求释放 成交量创四年新高 新房供应受限 二手楼市份额攀升 改善需求旺盛 大户型占比增加 价格持续上涨 一线城市涨幅较高 普通住宅领涨 郊区房价虚高 租金平稳上扬 租金回报率下探 刚需持续稳定 市场调控中扩容 作者： 程澐、张海清、沈菁、缪晓旦、刘渊、张娟、景天碧、徐琼、瞿安新、许芹 电话: 8621邮件: ccpr@ ?2013版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。调控持续 市场主导保障并行 十八届三中全会最令人瞩目的，是提出了处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这表明，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。然而，去行政化并不可能一蹴而就，必须有赖于保障房和一系列长效机制的建立。我们认为，所谓的长效机制，指的是以市场机制取代行政限制，就是用供求平衡的理念调整市场供需矛盾，从而形成市场健康稳定发展的长效机制。然而长效机制的建立是一个系统工程，需要各方面协同配合，才能实现最终目标。其贯彻落实的难度将大于原有的行政措施，并且所获成效也需要较长的时间过程。 年末各陆续调控，依然还是限购、限贷等原有行政性调控措施的升级，显示出在长效机制发挥作用前，原有行政手段不会马上退出，两者并存的目的还是为了维持市场稳定。12月10日召开的中央经济工作会议提出“特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”。可见中央的调控思路已从“抑需求”向“增供应”逐步过渡转变，对2014年的房地产市场将产生直接的指导意义。 图1-1 17个调控升级城市房价涨幅与年度房价控制目标对比 注：1、除北京、上海外，其余各城市2013年房价控制目标均为房价涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅 2、人均可支配收入实际增幅=人均可支配收入增幅?CPI增幅 数据来源：中原集团研究中心、国家统计局 信贷环境趋紧 购房成本走高 信贷环境的变化对房地产市场的影响举足轻重，房贷的松紧与住房销售的荣衰休戚相关。可以看到，央行2011年末起三次下调存款准备金率、两次降息（见图1-2），2012年6月起首套房贷利率从之前的基准甚至上浮1.1倍回落至8.5折优惠，期间，房地产销售增速处于历史低谷水平。然而，2013年6月的银行“钱慌”事件发生后，银行贷款额度不断趋紧，部分银行在综合收益考量下缩减甚至暂停房贷业务，首套房贷利率又从8.5折优惠逐步恢复至基准，期间，房地产销售增速攀升至历史新高。因此，即使2014年年初延缓放贷现象有所缓解，多数刚需购房者也不得不面对利率走高带来的长期支付成本上升。 图1-2 基准利率与新建住宅销售增速走势（2003年1月—2013年9月） 数据来源：中原集团研究中心、中国人民银行、国家统计局 对于购买二套房的改善型需求而言，虽然利率保持基准的1.1倍不变，但部分调控升级城市对首付比例的要求从六成提高至七成。提高一成首付比例后，首付款将增加几十万元不等，这无疑将加重购房者的短期资金压力。而在一些发达的一二线城市，存在着相当数量的改善型需求，其中部分人士或将被迫放缓入市步伐。 再融资又开闸 引导供应增加 2014年，房地产企业再融资开闸在即。2010年证监会发布《落实国务院房地产调控政策，规范房地产并购重组》后，房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已中断三年。2013年8月1日，新湖中宝率先发布定增预案，拟募资约55亿元用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目，随后房企再融资开闸预期重燃引起近40家房企跟进。截至目