伟业——城市1号公寓策略案最新房策资料.pptVIP

城市1号公寓策略总纲 项目简介——位置 项目简介——主要经济技术指标 项目简介——项目四至 项目简介——平面图 项目简介——户型比例 发展商目标 解题思路 项目自身条件——价值挖掘 户均面积小，总价合理 项目自身条件——限制要素 遗留形象不佳 公共交通略显不足 项目自身条件——限制要素 梯户比较高（3梯28户） 高层管理费较高，实用率较低 项目自身条件——限制要素 部分单位户型有缺陷 解题思路 解题思路 目标客户定位 解题思路 产品优势最大化——地段 自住和投资通杀 产品优势最大化——配套 自住和投资通杀 产品优势最大化——户型 自住和投资通杀 投资价值最大化——租金支撑 主打投资 THANKS 竞争分析 ——都市丽景 F户型1房1厅 建筑面积46.35 套内面积40.30 浪费面积 大阳台 G户型1房1厅 建筑面积49.97 套内面积43.45 客厅过宽，浪费面积 阳台 厨房面积过大 总建筑面积近4.6万平米，其中小户型约200套，2梯20户 发展商：新东方房地产策划公司 基本情况 ☆推出时机 ☆景观 ☆地段 ☆外立面较美观 ☆交通方便 ☆有一期的影响力 ☆层高较高 ☆周边租金高 未定 —— —— 下月大户型认购，小户型05年3月认购，预计05年7月预售，06年2月竣工，目前尚未销售 麦科特大道中段 巴黎广场 （东方巴比伦二期） 劣势 优势 价格 主力户型 客户 销售情况 楼盘地址 楼盘名称 竞争分析 ——巴黎广场（东方巴比伦二期） 竞争分析 ——巴黎广场（东方巴比伦二期） 项目SWOT综述 威胁（T）： 低价竞争对手的分流 同质竞争对手吸引部分客户持币待购 未来供应量较大 机会（O）： 周边目标客户集中，购买力强 周边租金较高 近期同区无同质化楼盘推出 壳牌拉动，市场升温 劣势（W）： 遗留形象不佳 公共交通略显不足 梯户比较高 高层管理费较高，实用率较低 部分单位户型有缺陷 优势（S）： 地段优越，繁华中心区 生活配套较为成熟 景观优势（江景、公园、都市、人文） 滨江公园、书城和酒吧街人气支撑 户均面积小，总价合理 自身配套设施（会所、商业）的推动 我们的目标是什么 综合分析 我们面临的市场情况怎样 我们项目的自身条件怎样 解决方案 营销策略总纲 客户定位 市场客户细分与需求 我们应该做什么 我们应该怎么做 我们的目标客户是谁 投资（30-45岁）： 私营企业主、个体老板、富裕妇女、高级公务员、企业高层管理者、高收入蓝白领、本地原居民 自住+投资（23-35岁）： 企业中层管理者、中级公务员、教师医生、中等收入蓝白领、本地原居民、为她人置业者、自由职业者 自住 + 投资（30-45岁）： 一般工薪阶层 其他 创业客户、外地办事处人员 核心客户 重点客户 游离客户 偶得客户 结合本项目特点和市场情况，可以得出本项目的目标客户为： 我们的目标是什么 综合分析 我们面临的市场情况怎样 我们项目的自身条件怎样 解决方案 营销策略总纲 资源优势最大化 投资价值最大化 产品优势最大化 我们应该做什么 我们应该怎么做 我们的目标客户是谁 中心地位 城市中央，繁华中心； 交通便利，四通八达，前往市区各处都很方便； …… 成熟配套 高档会所 商业配套 超市 学校 银行 公园 …… 新一代百货 百佳 顺电 数码商业街 源东国际商场 时代百货 下埔小学 南坛小学 市九中 港澳城 人人乐购物 女人世界 品高幼儿园 东江小学 中国银行 建设银行 农业银行 农村信用社 广发行 麦科特大酒店 天悦大酒店 万佳 世纪酒店 上岛 美食一条街 老树咖啡 南坛门诊部 肯德基 麦当劳 肯德基 滨江公园 本项目 酒吧一条街 购书中心 餐饮一条街 精典户型 户型方正 实用无浪费 面积适中 功能齐全而不拥挤 赠送面积 …… * 本报告是严格保密的。 本报告严格保密。 本报告严格保密。 2004.11.11 滨江公园 购书中心 西枝江 人人乐购物 占地面积：1306.26m2 总建筑面积：32506.77m2 住宅：22349.27m2 商业：5642.54m2 停车位：46个 容积率：约24.9 标准层（5-24层） 占地 27层 28层 单房 一房 两房 四房 0.63% 4 2.19% 488 122 95 四房 636 48 362 222 总套数 —— 36-63 27-37 13-15 套内面积（估算） 100% 100% 约22269 —— 合计 7.55% 10.78% 2400 46-81 两房 56.92% 69.09% 15385 35-47 一房 34.91% 17.94% 3996 17-19 单房 套数比