住房反向抵押贷款时机选择研究.pdfVIP

■2009年第 12期 ■现代管理科学 一金融证券 住房反向抵押贷款时机选择研究 ●韩 再 摘要：我国正快速步入老龄化社会，如果仅仅依靠现行的社会保障制度和传统的家庭养老模式，很难应对必然到来 的老龄化危机．住房反向抵押贷款作为以房养老的一种方式，是对上述两种养老方式的有益补充．文章通过模型定量分 析住房反向抵押贷款时机选择问题，得 出在 “预期房价升值率越低、预期利率越高”和 住“房价值越高、预期期限越长 的 情况下，理性经济人会选择住房反向抵押贷款的结论． 关键词：老龄化；住房反向抵押贷款；时机选择 一 、 问题的提出 择住房反向抵押贷款无任何风险和限制；③住房反向抵押 住房反向抵押贷款(Reve~eMortgage)自从20世纪30 贷款的期限t是固定的．期限t为 1O年到20年；④在 t--O 年代诞生 以来 ．一直作为一种养老金融工具在老龄化 国家 时住房的价值为Ho；⑤在t=O时的年租金为R0。 普遍存在 ．成为其养老体系的一个重要补充。住房反向抵 老年人参加 了住房反 向抵押贷款业务 ，就相当于放弃 押贷款是指老年人以拥有产权的住房做抵押 ．向银行或其 了住房所有权 。同时 以年租金 租用 自己的住房，并且可 他金融机构借款消费．同时老年人仍然保 留房屋居住权 的 以一直租下去．直到贷款期结束为止；这笔租金在固定的 一 种金融产品。也被称为 “倒按揭”或 “逆抵押贷款”。住房 期限内不能投资于其它项 目。从而不能获得期望收益 ；住 反向抵押贷款的主要特点是 ：申请人一般为无 固定收入但 房的清算价值包括交换价值和使用价值．因此参加住房反 有住房产权的老年人 ．取得款项主要用于晚年的 日常生活 向抵押贷款时住房的清算价值包括Ho和支付 在固定 开销：在贷款期间或 申请人生存年限内无需还款，申请人 的时间 t内带来的期望收益两部分．那么老年人选择住房 去世后。以住房变现价值为限归还贷款本金和利息。这一 反向抵押贷款而放弃住房所有权的期望收益可以用下式 金融产品最为显著的功用是 ．为老年人的养老生活提供新 表示 ： 的资金来源，提高老年人退休后 的生活质量。国际经验和 ， I 研究表明此项金融产品对于减少贫困、提高老年人的即期 放弃住房所有权的期望收益 +R ∑({)I— 收入和生活质量 、缓解社会保障压力等，均起到了积极作 Rot(芋生)H (1) 用。因此借鉴国外经验将住房反向抵押贷款引入我国是改 善我国老年人生活质量 的有益举措 ．但其在我国的推行也 同时老年人也可 以选择不参加住房反向抵押贷款即 必须具备一定的条件 。即时机选择 ，选择何种时机就成为 不交易 自己的所有权 ．那么老年人持有住房所有权的期望 住房反向抵押贷款研究中必须首要解决的问题。 收益可 以表示为 ： 国内学者对住房反向抵押贷款的开展时机做 了大量 持有住房所有权的期望收益=风(半罡) (2) 研究，孟晓苏(20o8)、柴效武(2oo8)等认为我国开展住房 反向抵押贷款的时机 已经成熟。应该尽快推出。但王岩 放弃与持有住房所有权收益差额为(1)式与(2)式之间的 r．1 (2oo8)、欧阳渊(2oo8)等认为 目前还不是推 出此产品的合 适时机。那么开展住房反向抵押贷款适 当时机应该具备什 差额，差额表示为 般 (鼍)-Rot({) 么条件?本文认 为应是具有大量 潜 在 的市 场 需 求。 二 、模型构 建 假设：①老 年人为理性经济 人．会根据其效 用最大化做 出决 策；②老年人选