思源天津滨海浙商大厦营销推广分析报告地产宣讲.pptVIP

关于本案营销工作的前言 本案营销工作目标 本案营销策划的工作思路 五矿商务大厦 五矿商务大厦经济指标 1-3层商业和大堂平面图 4～18层办公平面图 18～28层酒店平面图 酒店式服务公寓平面图 环海联合大厦项目 天津环海联合投资集团积极参与滨海新区建设，投巨资参与响锣湾商务区的开发建设，于响锣湾商务区23号地块投资兴建“环海联合大厦”。 中钢国际广场 以滨海南区为主，其次为滨海北区，同时辐射泛滨海区 以滨海南区品质提升型的石化、物流和海港产业及其相关产业为主 费用低同时品质较高成为滨海北区目标客户的购买关注点 “这里主要是煤炭、焦碳、化工产品的储存和运输，污染很严重，根本不适合发展商务办公，休闲娱乐设施，尤其不适合居住，在临港工业区内没有居住商务功能区规划，只有少量园区管理与服务设施。” ——临港工业区招商部 马主任 产业物业成为投资者所青睐的对象 一方面，国家建设部等九部委在其基础上联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”），其中规定了有关税收、信贷、土地政策等“硬指标” ，在稳定住房价格的同时，也促使了一部分投资人将目光转向了办公物业市场。 另一方面，办公物业的租金水平较高，租户通常为中、长期使用者，收益非常稳定，所以一直是国外大型企业、财团所青睐的投资对象。 充足的租赁客户、满意的投资回报率是投资类客户购买关注点 租金测算 假设条件：单价为7900元每平米，标准层1900平米的写字楼 国际理财公司衡量物业价格合理与否的标准：“年收益X 15年 ＝ 房产购置价” 年收益要求15 ＝ 950000 元 每月每平米租金要求：950000∕12 ∕30 ∕1900＝ 1.39元 考虑税费及空置成本，实际受益在理想受益的2/3左右 考虑税费及空置成本后的租金要求：2.2 元 投资收益率：10% 响螺湾商务区的现状 我们面临的问题 以战略的高度看待区域的竞争 价格调控，步步为营 产品调控，借势布局 公寓产品推售计划 写字楼产品推售计划 新政影响应对策略 卖场多点组合，实现动线封杀 活动营销，无招胜有招 品牌联动活动 大客户采用B2B企业化直销模式 B2B大客户营销策略建议 目录 月销售数据统计 月来电来访统计分析 月媒体推广反馈分析 月成交分析 产品问题分析 月推广计划 月销售计划 多团队互动竞争 销售人员培训 进场前（新员工） 1、企业文化 2、商务礼仪 3、公司各项管理制度 4、销售管理规定、销售岗位职责 5、房地产基础知识 6、项目建筑规划、环境设计思想 7、项目工程结构、设备配套技术指标 8、项目房型分析 9、项目策划定位报告 10、项目概况 11、市场调研 12、沙盘讲解演练 13、模拟客户接待 14、培训考核 人员激励政策 提高客户满意度 平面媒体 平面 媒体 报纸 杂志 硬广 软文 硬广 软文 新闻稿 专访 没有比政府的宣传更有效 政府的宣传，无论是报纸的还是电视的或者是活动的，它的覆盖面它的有效性它的引导性，我们为何不利用政府的这个低额的宣传手段去为我们而服务呢？ 网络推广 网络推广 项目网站 建设 网络广告 投放 搜索引擎 三维网站 博客互动 焦点网 搜房网 百度 新浪 建议项目在业内预热期或准备期，将简单的项目网站建设成博客服务器，不再仅仅单纯是对外发布项目信息，更多是提供目标客户相互交流的平台。 不仅有利于品牌维护，更能搭建起良好的客户关系，使客户接触项目时能够感受到开放、自由、现代的物业环境。 博客时代的“主角化” 户外广告 户外媒体 现场现场 销售场所 路牌 路引 项目围档 道旗 售楼处 样板间 外卖场 户外广告 路牌选择 京津塘高速收费站 世纪广场天桥 海门大桥收费站 户外路牌集中化投入，彰显项目形象，同时，形成区域内的视觉垄断，以最小代价获取最大的关注度； 次客场（塘沽、市中心展场）——树形象、造声势、传口碑 客场（上海道新中国）——设平台、借宣传、助发展 主场（响螺湾销售现场）——设平台、巧创新、成大业 客场 次客场 客场 主场 指引系统，借助区域大开发商的宣传之势，引起到往区域内目标客户的关注，将其引导至本案； 在基地包装方面，我们要处处体现专业地产开发商的精品意识和品牌形象、激发着看楼人员的购买欲望； 活动 销售 前期 销售期 销售 现场 开放 推介会 开盘 活动 品牌 联动 客户 互动 节日 酒会 政府 论坛 活动 外地 交易会 商会 活动 商会 活动 三流营销卖产品，二流营销卖服务，一