思源军产土地开发操作模式地产宣讲.pptVIP

军产土地开发操作模式 ——恒大南京苜蓿园项目沉淀 军产土地开发利用方式 两种利用方式优劣势比较 南京苜蓿园项目推进流程 操作流程说明 本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。 本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。 * 上海公司战略二组 [关键字]： 军产土地开发模式 [简介]： 投资方参与军产土地开发可选择的模式及流程 军产土地 军方出土地 投资方出资金 方式一： 联合开发 合作建房 利益分成 （一般以实物分成） 将土地由军用 转为民用 土地出让给投资方 由投资方单独开发 支付军方相应条件 方式二： 土地使用权转让 土地转性需报总后批准，手续繁杂，不一定能通过 到地方出让需缴纳相应的土地费用，增加土地成本 招牌挂出让时不一定能保证投资方取得土地 项目建成后土地仍属于军产，无法办理民用房地产权证，再出售将受到限制 土地年限不同于民用，经营性用房一般为30年，非经营性用房一般为50年，到期后房屋产权仍归军方所有 劣势 √ 土地权属清晰，后续开发及转让不受限制 土地使用权转让 手续简便，容易操作 土地成本低，开发利润高 联合开发 推荐 优势 利用方式 与军方签定合作协议 报总后审批 获取军方土地使用许可证 与居民签订拆迁及 分房协议 土地邀标出让 Yes 首付金 返还首付金 No 支付过渡补偿费 No 获取地方土地使用许可证 组建项目公司进行开发 Yes 与军方就谈判基础协商 Yes 退出项目 No 合作谈判 1 由军方协商降低土地出让金的比例，如由30%降到18% 由军方与总后及地方政府协商土地的出让价格保证在300万/亩左右 未来实物分配投资方所占比例能否进一步提高 同时明确军方所得房屋土地增值税如何核算 军方审批 2 如果军方土地许可证无法办理下来，500万资金不上缴 确认军方土地许可证办理的时间节点 地方审批 3 军方土地许可证办理下来后，地方国有土地使用权证无法办理，500万资金要回退 确认协议土地出让价格未来不会被重新评估并补交土地出让金（包括部队和国土局） 明确土地以邀标的方式出让，并保证恒大不再支出其他土地相关费用 确认地方国有土地使用权证办理的时间节点 拆迁 4 明确过渡补偿费的数额以及支付的方式 明确军方在协调动迁户意见、推动拆迁进行上的责任及明确拆迁的时间节点 只有地方国有土地使用权证办理下来后才支付过渡补偿费，进入拆迁进程 开发建设 5 组建项目公司明确投资方式以及收益分配比例 明确方案所提供的地块规划指标都已确定？如果指标可调整，明确调整部分收益的分配方式 销售 6 明确实物分割完毕后，军方所得的房屋后续手续办理的承接人及费用承担方 明确军方所得房屋未来的物业管理方式及收费标准 明确面向市场的房屋销售周期未完结的情况下，军方所得房屋不得低价进入市场，打乱销售节奏 The End