茶城业态可行性研究报告.ppt

THANK YOU * 茶城业态可行性研究报告 【中国茶区分布】中国的产茶区主要分为西南茶区、华 南茶区、江南茶区及江北茶区四大茶区 【西南茶区】位于中国西南部，是最古老的 茶区，茶树原产地的中心，包括贵州、四川， 云南中北部和西藏东南等地。主要产黑茶 （云南普洱比较出名）、绿茶、红茶； 【华南茶区】包括广东中南部、广西壮族自 治区、福建东南部、海南、云南南部等地， 是中国最适宜茶树生长的地区，著名的有安 溪铁观音、 黄金桂，广东英德红茶、凤凰水 仙，广西自治区六堡茶，海南白沙绿茶等， 台湾冻顶乌龙、白毫乌龙等； 【江南茶区】包括浙江、湖南、江西和安徽 南部、江苏、湖北南部等地，是中国主要茶 叶产区。著名的有西湖龙井、洞庭碧螺春、 君山银针、黄山毛峰、江苏碧螺春等； 【江北茶区】江北茶区位于长江中、下游北 岸，包括河南、陕西、甘肃、山东等省和皖 北、苏北、鄂北等地。江北茶区主要生产绿 茶。著名的茶叶有：六安瓜片、紫阳毛尖、 信阳毛尖、霍山黄大茶等。 【行业发展】茶叶行业目前多、乱、弱的特点导致了整 个行业的无序竞争和低层次竞争，消费者购买缺乏依据 和方向 ?由于历史、地理原因，我国茶叶种类众多，大约有上千种茶叶，仅名茶就有两百种左右，而每一种茶叶因采摘时节、产地又 可分出众多子类； ?与茶叶种类多相对应的就是我国从事茶叶种植、加工的企业数量众多，分布广泛，据统计我国目前有大约8000万茶农，7万家 茶企； 多：茶叶种类多，行业企业多 ?近年来，各地大建茶叶城、茶叶批发市场，市场出现供过于求，结果导致市场内商户的销量和利润越来越薄，而且批发市场 由个体商户组成，自身所普遍存在的散、乱、杂和不易监管等特点，价格行业规范不足，常出现“天价茶”等情况，管理的松 懈也导致食品行业普遍推行QS认证在茶叶行业也得不到有效执行； ?我国现行茶叶品质标准中，关于茶叶的感官品质都采用定性语言描述，消费者难以理解和应用，致使标准在交易定价中很难 发挥作用，形成实施上的标准缺失情况； ?行业内还存在假冒伪劣、农药残留超标的情况也严重影响了行业形象和消费者的消费需求，行业管理的混乱直接导致了消费 者选择的障碍，降低消费者对产品的信任度； 乱：管理无序，标准缺失 ?我国茶叶企业数量虽多，但多数都非常弱小，规模上亿的企业屈指可数，而且没有能够主导行业发展的企业。2008年，7万家 茶企共实现茶叶总产值300亿元人民币，而同年仅联合利华立顿一家茶业年产值即达到230亿元人民币； ?我国多数企业还处于小规模、分散经营的阶段，采用传统粗放经营模式，通过分布在各地的同乡和批发商销售。产品也主要 依靠散装形式销售，茶企普遍缺乏品牌意识。目前我国有7万家茶厂，注册了自己品牌名称的还不到1000家； 弱：企业实力弱，品牌意识弱 【茶城运营模式及发展趋势】 【传统经营模式】大多是包租模式，即茶城主办方通过招商收取租金，从中赚取租金的差价， 或者房地产开发商开发建设茶城后，以较优惠的价格招租引进茶商开店。 【创新模式】近年来各地茶城出现了全新的经营模式，这种模式近似于红星美凯龙的经营模 式，项目投入使用前实行统一招商，分户按月/年收取租金；开发商成立专业团队，负责后期的 营运管理，包括统一广告宣传，统一定期举办茶艺活动等。宣传费用会分摊到各商户日常的管 理费中，这样做增加了商户日常支出，但对其平均收益的增加也是有很大好处的。 【衍生产业】现在的很多茶城不仅仅销售茶叶，茶具买卖，古玩、字画，瓷器、玉器买卖与鉴 赏，茶艺人员培训、茶道展示等通常都是茶城日常经营活动中必不可少的部分。尤其是在茶城 中建立大型茶艺会所，举办国学堂传授国学知识，设立古玩、字画博物馆等，都成为了茶城新 的经营方向。 【发展趋势】新型的茶城由于缺乏固定客群支撑，必须摒弃传统的农贸市场式的运营方式，以 现代商业地产模式去运营茶城，借助大型商场的经营模式，按照一定比例从商家日常营业额中 扣取费用以代替租金的收取，运营方不断地为商家的产品销售提供服务，包括统一的宣传推广 和促销策划，达到和商家互利共赢的目的。 序号 关注因素 内容 1 租金政策 优惠力度、签约年限、租金涨幅等 2 物业所在位置 人流量中等偏上、便于寻找、交通方便 3 经营业态 茶城经营需包括茶叶批发买卖、茶具、古玩、字画、玉器、瓷器、茶文化演绎、人才培训等上下游 资源 4 停车状况 茶城主要消费群体目前正越趋高端，停车状况越发重要，而且批发商货车同样需要大面积停车空间 5 格局 茶城内业态分布情况、出入口数量、平层面积、层高 6 物业 安全、卫生、制度、整体维护等方面 7 是否有仓库 最好有独立仓库，方便茶商储存货品 8 消防 茶叶易燃，消防工作需重点考虑 9 政府支持力度 开发