中国房地产业集中度研究.pdfVIP

江苏省系统工程学会第十一届学术年会 中国房地产业集中度研究1 杨虎，党耀国 10016) (南京航空航天大学经济与管理学院，南京，2 摘要：本文利用因子分析法、聚类分析法对中国房地产业在全国31个省市的集中状况进行了 实证分析，并通过房地产业集中度(CR4)指标对我国房地产业市场结构进行了研究。总体上来看， 中国房地产业已经呈现出显著的地理集中特性，且主要集中在东部沿海省市。分析结果将各省市按 集中特性归纳为四种类型，并进一步分析了该集中状况形成的主要原因。 关键词：房地产业：产业集中度；因子分析；聚类分析 l研究背景 国内学者对产业集中度问题的研究，主要是针对工业产业以及零售产业展开的，如戚聿东(1998) 从经济绩效的角度对中国产业集中度与经济绩效关系进行了实证研究，耿弘、胡汉辉(2007)通过 构建产业集中度和竞争力模型，对江苏制造业的集中度进行评价并给出了路径选择，赵凯(2007) 从业态和组织形式的角度对1990-2005年我国零售业业态和组织形式的演变及市场集中度进行了实 证分析，王瑛、柴华奇(2007)从地理位置角度对中国连锁零售业的集中度进行了研究，但对房地 产业的研究鲜有涉及，现有文献多是从产业和宏观调控的角度去讨论相关的一系列问题，如陈多长 (2008)对房地产业的产业功能定位进行了研究，张锋(2008)从宏观经济对房地产市场的影响， 得出未来房地产业发展的趋势。 房地产业是现代化乃至后现代化持续发展的支柱产业，也是体现第三产业发展水平的重要标志。 由于历史及地理位置的原因，中国房地产业的发展极不平衡，地区差异异常显著。在全球房地产业 竞争激烈的大环境中，如何对自身集中状况进行评价，找到拉动产业发展的“增长极”，已成为中国 房地产业迫切需要解决的主题。本文将从集中度的角度，利用一系列反映产业集中度的指标及相关 统计资料，对中国房地产业及其集中类型、特征与成因进行考察，并对相应结果作进一步的分析和 探讨。 2评价方法的选取 本文以产业地理集中的相关理论为依据，综合考虑资料及数据收集的可能性与准确性，选取了 能反映产业地理集中水平的六项主要经济指标(分别为企业个数、从业人员、土地开发及购置面积、 房屋销售面积、本年完成投资额、经营总收入)，先后运用因子分析、聚类分析等多元统计方法及区 位集中率指标来分析中国房地产业在31个省市的集中状况，以此作为划分中国房地产业集中区域类 型的基础与依据。 资助项目：江苏省软科学研究计划项目(BR2008032)． 作者简介：杨虎(1984．)，男(汉族)，江苏淮安人，南京航空航天大学硕士研究生，研究方向：灰色系统理论、管 理系统工程： 党耀国(1964．)，男(汉族)，河南驻马店人，南京航空航天大学教授，博士生导师，研究方向：灰色系 统理论、数量经济学． ．1063． 江苏省系统工程学会第十一届学术年会 Pearson和Charles 1．因子分析。这个概念始于20世纪初Karl Spearmen等人关于智力测验的统 计分析(薛薇，2004)。其基本思想是将具有错综复杂关系的变量(或样品)综合为数量较少的几个 因子，同时根据不同因子对变量进行分类，属于多元分析中处理降维问题的一种有效的统计方法(张 文彤。2004)。本文将利用统计分析软件SPSSl6．0中因子分析的相关原理，以全国31个省市为统计样 本，对其反映房地产业集中度的6项指标进行降维，并采用回归法求出因子得分函数，以最终形成 对各样本按集中度高低的分类。 2．聚类分析。这是统计学中研究“物以类聚”问题的多元统计分析方法，它能够将一批样本(或变 量)数据根据其诸多特征，按照在性质上的亲疏程度，在没有先验知识的情况下进行自动分类，产 中度的6项指标进行了聚类分析，进而得到集中度特征各异的不同类型，以形成与因子分析结果的 比较。 3．集中率分析。为考察房地产业的地理集中度，同时对因子分析与聚类分析的结果进行验证， 本文