试论我国不动产预告登记制度设计与完善.pdf

摘 要 物权登记是不动产物权变动的法定公示手段，是物权获得法律承认和 保护的基本前提。预告登记是不动产登记中一项重要而特殊的制度，它是 为保全将来不动产物权变动的请求权而对其进行的登记，其本质是赋予被 登记的请求权以一定条件下的物权效力, 以确保将来发生该请求权所期待 的物权变动效果。预告登记通过债权物权化，更好地协调了物权与债权的 利益平衡，有利于保障当事人的权利，保护交易安全，维护市场信用。 预告登记对我国而言是一种新的不动产登记类型, 而国外一些国家则 已发展成比较成熟的登记制度。2007 年10 月1 日实施的《中华人民共和 国物权法》中确立了预告登记制度。但是，我国《物权法》对于将来发生 的不动产物权变动如何进行物权预告登记的规定还比较简单，其他相关法 律法规、司法解释与规章中的配套规定也比较粗浅和笼统，致使在司法实 践中解决这类案件纠纷时仍然会遇到不少问题。可以说，从我国目前的情 况看，关于预告登记的法律体系尚不完整。我国应当在借鉴国外和我国台 湾地区经验的基础上，选择适应我国国情的预告登记立法体例，并进行科 学的制度设计，促进不动产登记制度的进一步完善。 本文从研究其历史渊源入手，采用比较分析的研究方法,通过比较分析 德国、日本等国家相关制度，分析了我国不动产预告登记的立法和实践现 状，并就预告登记的内涵性质、内容构成等基本理论进行了论述。同时, 就我国应创设的预告登记制度的具体内容提出进一步完善的建议。文章分 四部分：第一部分通过对外国预告登记制度考察和我国相关制度发展进行 分析，梳理预告登记制度建构的历史渊源；第二部分具体分析我国不动产 物权交易中存在的问题及原因，阐述我国创设预告登记制度的现实意义； 第三部分就预告登记的涵义、性质、适用范围、发生、效力、推进、失效 等预告登记制度的基本理论和内容构成进行论述；第四部分是文章论述的 重点，着重分析我国物权法关于预告登记制度的规定，找出我国预告登记 制度存在的问题，最终在借鉴国外立法经验的基础上提出我国预告登记制 度完善的一些具体设想。 关键词：不动产 预告登记 制度设计 完善 1 Abstract Registration of real estate property is property of the change in the legal means of publicity, is the real right to obtain legal recognition and protection of the basic premise. Register notice is the registration of real estate in an important and special systems, it is to preserve the future of real estate property and the right to request changes in their registration, and its essence is to be given the right to registration at the request of the property under certain conditions, the effectiveness of To ensure the future of the right to request the desired effect of changes in the property. Registration of property rights notices of claims through better coordination of the property claims and the interests of balance will help to protect the rights of the parties to protect the security of transactions, maintenance of the credit market. Register notice of our country, i