华东大厦项目营销、招商方案.pptVIP

* * 3：引进品牌主力店，带旺人气 目的： 通过品牌商家树立项目形象，并给客户及其它商家以信心，产生 聚集效应；发挥营销作用； 操作关键点： 确定商业街主题； 通过商业街经营公司或专业招商机构进行招商； 宣传策略——高调、广泛： 新闻发布会暨签约仪式 户外广告/软文/华东会会刊 /楼书/形象墙/售楼处展板/橱窗； 总体营销策略 ?4．“经营决定价值” ?在商业投资中，我们认为“经营决定价值”，在本项目中我们的总体营销策略将贯穿这一核心思想。因此，在招商和销售之初就确定明确的后期经营推广模式和基本策略，将同样是建立市场对本项目投资信心和价格预期的关键性要素。 总体营销策略 为了保证整个营销过程中有足够的优质铺位，保证整个过程的营销气氛，要求项目在销售过程中有适当的销控策略，针对本项目制定了三大销控原则： ? 原则一：按“金角银边”原则，预留8套铺皇之皇，采用特殊的销售方式销售，如拍卖。其中预留铺位要保证二套或四套相连，以便“多铺一店”的铺位给一个投资客购买。 原则二：在营销过程中，鼓励大户购买将是项目营销的一个重要手段，在适当的时候释放大户购买意向，配合发展商大面积预留，制造大户抢铺的热销气氛。 原则三：保留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。 总体销控策略 分销渠道 大型商业合作 本地、异地招商、销售 商业代理分销 自有销售 写字楼业主购买 分销策略 1）商铺销售时机： 商业街区展示区全实景展示，已签约1-2家主力大商家。 2）先预热先展示再认筹： 商业和写字楼进行充分的市场预热和展示后再认筹。 3）入市产品： 商业街区以三层街铺入市，一层大铺分批入市。 4）推售节奏： 多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求 紧张度。 5）制造营销热点，持续举行活动： 不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制 造区域人气，提高社会关注度。 入市策略 5月 6月 7月 8月 12月 华东会会员、VIP客户参观示范区 主力店签约新闻发布 9月 10月 11月 1～5月 投资论坛 项目启动新闻发布会 不断制造销售高潮！ 发售写字楼VIP卡 街铺解筹 周末楼盘活动 招商会/商铺VIP认筹 房博会 大铺解筹 铺王拍卖 事件营销策略 直效营销渠道 华东会客户资源营销 短信发送 DM单张直邮 立体化营销渠道 特色活动 大型户外广告牌（主体形象） 网络先行启动（印象和口碑） 报纸广告（反复信息灌输） 建立完全直效的低成本营销渠道 电视广告（形象和信息传递） 媒体策略 针对不同类型的商家，采取不同策略 目标商家 商家特征 对项目的作用 应对策略 主力店 一般都有特定的选址计划、标准和流程，决策周期较长； 谈判能力强； 决定整个项目的生死和发展前景 熟悉其选址特征，尽可能的迎合； 同时与几个主力店进行谈判； 给予一定的优惠条件； 次主力店 国际或国内知名品牌商家； 一般对地址有一定要求，对产品的适应性较强； 不同商家谈判能力不同； 可一定程度带动其店铺周边的商业氛围； 如果规划得当，多家旗舰店的组合也能在一定程度上起到主力店的作用； 利用主力店对其形成吸引； 普通店 一般对主力店和旗舰店有一定依赖，需要分享其客流； 产品适应性强； 谈判能力较弱 对主力店和旗舰店的补充 利用主力店及旗舰店对其形成吸引； 进行严格筛选； 招商策略 主力店招商策略 商家选址的基本出发点 决策因素 招商策略 招商方的职责分工 高利润 店铺盈利能力 项目区域及店铺位置 挖掘项目商业价值 招商部门 客流量及客户消费水平 交通条件 建筑条件 布局及使用功能 产品定制或功能弹性化 开发商 配套条件 软性指标 租金 合理制定租金 提供优惠条件及优质服务 开发商 管理与服务 低风险 竞争对手 项目定位 定位准确 科学规划业态 招商部门 项目或发展前景 辅助业态或商家 规划前景 尽快确定主力店及知名品牌店 招商部门/开发商 能力可及 资金流 开店计划 内部决策流程 调查、访谈 招商部门 人力资源 地方政策 BACK 招商策略 付款方式 (仅供参考，需在价格表制定后量化分析，确保折扣的合理性) ? A：返租型 ?（1）返租模式：3年返租，年回报率为8%，即首付16%，3年24%租金在首期中一次性返回。 （2）付款方式：一次性付款，照定价94折；按揭付款，照定价96折，办理6成10年按揭贷款。 付款策略 广告推广 昌吉首席街铺 ——财富策源地，潮流发源地 广告定位 主题1：产权旺铺，租不如买！(投资店铺的方式针对自营业主) 主题2：用店租，养店铺！（目前投资置业最安全/稳定的投资方式针对投资业主） 主题3：鱼与熊