基于多层次灰色方法的旅游地产项目开发风险评价模型及实证研究.pdfVIP

2013年 10月 旅 游 科 学 0et．．2013 第27卷第5期 日雹坷墨叠霞疆躅 V0l_27．No．5 中图分类号 F59 文献标识码 A 文章编号 1006—575(2013)一05—0052—12 基于多层次灰色方法的旅游地产项 目 开发风险评价模型及实证研究 耿松涛 陈文玲 (1．海南大学旅游学院，海南海 口570228；2．国务院研究室综合司，北京 10(O17) 摘 要： 旅游地产是将旅游业和房地产两大产业融合而衍生出的一种新型 地产开发模式，目前 已经引起各地政府的高度重视 ，但在实际的开发与运行中存在 着很大的风险性。因此本文对于旅游地产项 目的开发风险从量化的角度进行分析 评价，通过构建旅游地产项 目开发风险的评价指标体系，以及采用主观的层次分析 法与客观的变异系数法相结合 的方法确定综合权重，以此建立起基于多层次灰色 模型的旅游地产项 目开发风险评价模型。并以A企业为例进行 了实证研究，结果 显示 A企业的旅游地产项 目开发风险处于一般风险与较低风险之间，适合进行项 目的开发与投资。 关键词 ： 旅游地产；开发风险评价 ；多层次灰色方法 随着居民生活水平和可支配收入的不断提高，越来越多的居民将闲暇时间用 于旅游消费，这种消费需求直接刺激和带动了国内旅游地产业的发展。此外，国家 出台的相关支持政策，也为旅游地产的发展奠定了基础，旅游地产发展前景广阔。 旅游地产的发展是事关旅游业和房地产业融合与协调的重大问题，也是值得全面、 系统和深入探讨的课题 。 虽然旅游地产的开发带动了旅游业和房地产业的发展，对促进国民经济发展和 城市建设发挥了不可替代的作用，但中国旅游地产理论研究仍比较薄弱，实践上也刚 起步，尚处在初级阶段。对于旅游地产的定义，学术界也存在较大的分歧。本文在前 人研究的基础上，对旅游地产进行如下定义：旅游地产是指以优美的自然资源、悠久 的人文资源为依托，满足人们旅游、休闲、度假及养生等综合需求，在旅游景区及其邻 近区域开发的各类产权酒店、分时度假酒店、景区住宅、会务中心、展览馆和旅游休闲 培训基地等物业的总称。从旅游地产的定义可以看出，旅游地产项 目在开发过程中 有大量的资金投入，因此在旅游地产项 目开发过程中会存在大量的风险因素。但是， 收稿 15t期 ：2012—09—24；修订 日期 ：2013一O2—25 作者简介：耿松涛(1978一)，男，博士，海南大学旅游学院副教授 ，主要研究方向为旅游产业经 济、旅游企业管理。陈文玲 (1953一)，女，博士，国务院研究室综合司司长，教授、博导。 目前针对旅游地产项 目开发风险的学术研究相对较少。因此，分析旅游地产项 目开 发中可能存在的风险因素及风险评价，不仅是旅游地产理论需要研究的问题，更是实 践中亟待解决的重要问题。 “旅游地产”这一概念在我国使用较多，但在外文数据库中很难直接检索出关 于 “TourismRealEst~e”的文献，国外与 “旅游地产”相对应的关键词如Timeshare (分时度假)、Time-SharingHotel(产权酒店)、ResortRealEstate(度假地房地产)、 RecreationalProperty(休闲不动产)、RecreationalRealEstate(休闲房地产)和 Resort Property(度假地不动产)的文献数量较多。而其中，分时度假在国外学术研究和业 界的使用频率最高，许多研究与论述都是围绕分时度假展开。在国外，分时度假的 研究已有 40多年的历史，其研究成果较多、涉及领域较广，包括对分时度假的概念 界定、产业发展分析、市场分析、市场销售、交换网络系统、保障体系、法律法规等方 面 (Woods，2001；Rezak，2002；Pryce，2002；Woods和Hu，2002；Hobon，2002)。Clever (2001)通过对德国房地产投资旅游业的状况进行了实证研究，发现这种投资顺应 了社会经济发展和消费者需求变化趋势，休闲社会来临使人们有更多的时问休闲 度假，旅游业正在成为房地产商投资的热点，而房地产迎合旅游业会有更广阔的市 场。目前国外专门研究旅游地产投资风险方面的理论不多，但对于房地产投资风 险分析