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欧洲国家发展非营利住房组织的做法值得借鉴 　　摘要：非营利住房组织是欧洲国家住房制度体系中重要的参与主体，对各国解决居民住房问题发挥着积极作用。通过对住房合作社和住房协会两种非盈利住房组织发展情况的分析，归纳总结其基本发展经验，有利于拓宽我国住房体系建设思路。培育非营利住房组织对于解决低收入群体的住房问题、打破房地产企业的垄断、减轻政府财政负担具有重要意义。可以借鉴欧洲国家非营利住房组织的发展经验，构建我国多元化的住房供应体系。 　　关键词：非营利住房组织；欧洲国家；住房合作社；住房协会 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1007-7685（2014）01-0116-04 　　无论是发展中国家还是发达市场经济国家，都面临保障国民基本居住权的问题。我国目前采取的住房政策主要是强化政府责任，加大保障性住房建设力度，构建“政府加市场”型住房供应格局。而在欧洲国家，除政府和市场之外，还普遍存在第三种住房供给主体——以住房合作社、住房协会为代表的非营利性住房组织。非营利性住房组织积极参与住房的建造、维护及租售，对住房体系的平稳运行发挥着重要作用。非营利住房组织是不以营利为目的的民间协作性住房事务公益社团，它们避开了私营企业的利润诉求，也不需要政府投入大量的资金，因而其住房建设及维护成本低廉，有助于中低收入者住房问题的解决。 　　一、欧洲国家非营利住房组织的发展历程 　　工业化与城市化的快速推进、城市人口的大幅增长导致欧洲住房严重短缺，而限于住房困难群体规模庞大及“自由放任”的执政思想，各国政府无力也不愿对城市住房问题进行充分有效的政策干预。因此，住房困难人群便自行组织互助合作性质的社团机构，并吸收部分企业家、社会慈善家，合力解决其成员的居住问题。欧洲各国政府对这些非营利住房组织给予多方面的鼓励和扶持，使非营利住房组织在20世纪获得了快速发展，成为欧洲各国解决住房问题的重要制度安排。 　　（一）住房合作社 　　在瑞典、挪威等北欧国家，住房合作社是非营利住房组织的主要形式。按照国际建房与储蓄组织联盟的解释，住房合作社是一种相互帮助、共同建房的集体合作团体，由民众集资兴办，以资金融通和储蓄、住房建设和管理一体化为特征，不以营利为目的的住房互助合作组织。 　　在瑞典，政府除了直接建设保障性住房外，还通过低息贷款、税收减免、财政补贴、保证土地优先购买权与绝对管理权等措施促进住房合作社的发展。作为非营利组织，住房合作社的住房价格仅包括建房成本和合作社长期发展基金，没有利润成分，因此受到居民的普遍青睐。瑞典住房合作社的资金来源包括政府的财政投入、社员储蓄、从金融机构获得的住房抵押贷款、合作社储蓄资金的放贷收入等。二战后，瑞典住房合作社共投资500亿克朗进行住房建设，合作社建房数量占瑞典战后全国住房建设总量的2/3。目前，瑞典住房合作社约有7400个，两个全国性住房合作社联盟分别有3845个和1700个会员合作社，占合作社总量的75%；合作社平均住房存量为80套，最多者拥有1075套，所有住房合作社拥有存量住房达75万套，占全国住房存量的18%，有《合作社团法》、《合作住房法》、《合作经济协会法》等法律制度作保障。 　　挪威的住房合作社则出现于20世纪初，政府当时并未给予特别的干预和扶持。同样由于当时住房严重短缺、居民居住问题突出，挪威政府开始积极通过向住房合作社提供低价土地、财政拨款、补贴性贷款等措施扶持其建房，并对合作社住房的质量、规格、建筑成本和价格实行较为严格的管制。1960年挪威议会颁布的《合作住房建筑联合法》，从法律上协调和明确了住房合作社的权利与作用，极大地促进了住房合作社的发展。随着20世纪80年代住房短缺的解决，挪威政府对住房合作社的管制减少，合作社的民间性、自治性、非营利性得到更充分的体现。经过数十年发展，住房合作社已成为挪威住房体系中不可或缺的主体之一。目前，挪威约有住房合作社5000个，住房合作社联合会（NBBL）作为全国性联盟拥有会员合作社4200个；合作社平均存量住房在55套左右，总存量住房约32万套，占全国住房总量的15%，国家通过《合作住房协会法》、《住房合作社法》等法律制度给予保障。 　　（二）住房协会 　　在英国、荷兰等国家，住房协会是非营利住房组织的主要形式。按照英国1985年《住房协会法》的规定，住房协会是由个体成员或团体成员建立的社会组织，以提供、建造、改善、管理住房或促进住房的建造及改善为目的或目的之一，且不以这些行为赚取利润，或禁止使用任何超出国家财政部门规定利息率的资本从事以上行为。 　　英国是欧洲非营利住房组织的起源地，且率先实现了非营利住房组织规模化发展。1775年伯明翰建立了第一家民间互助性的住房建筑社，而获得广泛认可的首家现代意义上的非营利住房