基于价值指数法和投资回报率的小户型房产投资决策.docVIP

基于价值指数法和投资回报率的小户型房产投资决策 　　【摘 要】针对小户型区别于其他房型的独特之处，本文选取典型案例，分析得到小户型投资中需要重点考虑的6个因素，先利用0-4评分法计算各因素权重，然后利用价值指数法得到投资产品的优劣排序，再根据业内公式计算房产行业投资回报率，进行投资组合的分析，最终得到最优的投资方案。通过定性和定量分析，为小户型投资者提供帮助。 　　【关键词】小户型；投资决策；价值指数法；投资回报率 　　2012年2月底、3月初，北京租赁市场部分热点区域的小户型出现了“闪成交”现象，许多新房源刚刚贴出，便被以户主提出的租金成交，这一现象再一次将小户型公寓推向了房产市场的风口浪尖。小户型的发展也不过这两三年的事，小户型的崛起使它成为了投资者关注的焦点，我们不必去探讨它为我们带来了什么，它的出现必然有它存在的意义，而现在这种意义更多的体现在投资上面，怎样获得更高的投资回报？怎样的小户型更具有发展潜力？作为投资者这些问题在目前更具有实际意义[1]。 　　目前为止，由于小户型需求的持续升温，对小户型的投资决策多停留在定性分析阶段，并且与房产投资大为趋于雷同。区别于其他房型，小户型是因为当下房产市场房价居高不下应运而成的产物。本文选取典型案例，利用价值指数法以及房产行业投资回报率的计算方法，综合考虑了小户型投资中需要注意的多个因素进行定量分析，便于帮助投资者针对小户型进行投资决策。 　　1.小户型的界定 　　1.1 小户型的概念 　　对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，但业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下的房屋。市场需求量大的小户型一般具有以下特点，建筑面积最小可至20平方米，大则不过80-100平方米[2]。每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。 　　1.2 小户型与其它房型的区别 　　目前，随着人均GDP的稳步增长，众多购房者依然认为房地产的价格颇为偏高，这使有意愿购房的消费者望而怯步。目前中高收入购房者大都想在市中心购房，但由于房价过高购买后会给自身带来沉重的经济负担，若选择远城区则对日常生活与工作有一定影响。小户型的出现逐步让更多的消费者接受而去购买。 　　小户型区别与其它房型，将自己的市场的定位设定为中青年购房者，原因如下：（1）小户型造成经济负担小生活压力低，目前大部分买房者都是以贷款方式购买，选择小户型不仅总价低、首付低，月供也低。（2）购买小户型的用户若该房日后无法满足家庭的需求能让购房者更快的换房。（3）小户型装修比其他房型更省钱更节约时间，但装修缺乏灵活性。（4）目前大多中青年约为两口之家或三口之家，购买其他大户型入住后往往造成空间过大。 　　2.小户型在房产市场崛起的原因 　　在买卖市场，小户型由于其总价低的特点，成为了年轻人热捧的房型；在租赁市场，很多购房者都把它当作一个过度的居住场所，而更多的是以租赁为目的的投资者[3]。 　　投资者普遍看好小户型的高回报率。以北京的刘先生为例：2010年3月刘先生在东亚三环中心买了4套房，一共花费了100多万，可以分期付款：首付30万，9月份之前再交30万，明年3月交房前再交几十万，这样一次不用占用太多资金，但今后再转手小户型肯定比大户型好卖。其中60万是刘先生的存款，其余均来自银行贷款，而首付30万在别的项目也就够一套的首付。加上东亚三环房源紧俏，刘先生的4套小户型交房后都可以立即租出，租金算下来4套零居远大于同价值的两居和三居。我们不妨按目前零居2400元左右的月租金计算一下这笔投资的投资回报率。 　　计算条件： 　　（1）机会成本—刘先生这笔钱分批投资于股票、基金等带来的收益，保守估计这些金融产品的投资回报率在3%左右； 　　（2）期房是购买尚为完工的、没有经过验收、没有取得销售许可的准房产，由于在房屋还没有交付使用前就购买了，并且办理了按揭贷款手续，银行审批完贷款手续后，将购房款转入开发商的账户的之日的次月即是缴纳按揭月供的时候，因此刘先生的按揭款从2010年4月开始缴纳； 　　（3）假设刘先生选择5年共60期贷款40万，根据银行公布数据，5年60期购房按揭年利率为6.65%，月利率5.42%，计算得月供为7854.59元。 　　按照业内算法，投资回报率=（每月租金收益-按揭月供款）12/ 　　（首期房款+期房时间内的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/ 　　（首期房款+期房时间内的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42% 　　已经超过转投其他金融产品所带来的3%的投资回报率。 　　业内人士分析认为，如果房产投资收益率稳定保持在