2015年福州长乐购物中心项目主要商业产品分析与借鉴前期策划.docVIP

福州长乐主要商业产品 分析与借鉴 2013-04-12  福州长乐—— 主要商业购物中心商业情况调查  宝龙城市广场 一、商业中心简介 p项目位置：福州市工业路与西二环路的交汇 处 p项目规模：占地约107亩，商业总建约16万 ㎡，平均每层约3万㎡。5-16层为精装修酒店 式公寓 ，车位数1000个左右 p业态性质：集百货、超市、影院、餐饮、娱 乐休闲等为一体的大型SHOPPING MALL p投资商：宝龙集团 p商业招商及运营：宝龙商业运营管理公司 p商业管理费：6元/㎡·月 p宝龙主要是步行街内街和中庭区四周独立中 小店面出售，主力店和次主力店均为宝龙持有 。  宝龙城市广场 主力店进驻情况分析 主力店业 商家名称 态 分布楼 层 面积 租金水平 签约年限 　10-15年 备注 宝龙原康城百货经营失败后进入 ，08年下半年进驻 百货 新华都　 1-4F 30000 家乐福　 2-3F 18000 　30-35 第一批进驻，需求面积大，品牌 号召力，租金非常低 超市 15 　15年 电器店 国美电器　 1F 9000 5800 预计50 预计10年 第一批进驻，正常需签约8-10年 第一批进驻，正常需签约8-15年 影院 金逸影院 5F 4F 预计20-30 预计15年 A go go KTV 09年底进驻，租金非常低，新商 场要求有免租期1-2年 其它 9000 约500 约400 预计5-10 预计10年 预计15年 预计15年 年营业额 10% 算次主力店，其作用主要是品牌 带动，签约大多须10年以上 肯德基　 1-2F 知名速食 店 年营业额 10% 算次主力店，其作用主要是品牌 带动，签约大多须10年以上 麦当劳　 1F 如上图所示：主力店对面积需求非常大、要求租金均非常低并带有很长的签约年限 ，但是众多知名品牌的主力店进驻对于项目的招商和未来运营均起着至关重要的作 用，其一方面有利于销售物业的价值体现，另一方面也有利于项目整个物业升值包 括持有物业的升值，主力店这部分物业须由开发商自持。  宝龙城市广场 面积（ ㎡） 业态 占比 9% 餐饮类 服饰类 鞋包类 13500 32600 3900 21% 3% 家电通讯 类 11100 7% 新华都百 货 28200 18200 18% 12% 家乐福超市 休闲娱乐 类 28500 2800 19% 2% 美容美甲类 其它 10000 8% 如上图所示：宝龙城市广场商业业态是以服饰、百货、休闲娱乐（含影院、KTV、 空铺 3000 2% 儿童乐园等）、大型超市为四大主要业态，餐饮和家电通讯也占较大比例，原商场 内美食城经营不善导致商场内餐饮业态占比大幅下降。  宝龙城市广场 项目商业各层租金情况: 独立店面月租金（40-60㎡ ） 楼层 租金水平 经营状况 不理想，空铺较 多 -1F 1F 2F 3F 4F 5F 50-150元/㎡·月 400-600元/㎡·月 350-500元/㎡·月 150-190元/㎡·月 100-130元/㎡·月 60-90元/㎡·月 2000-9000元 16000-36000元 14000-30000元 6000-12000元 4000-8000元 —— 经营很好 经营良好 经营较好 经营一般 经营较好 备注：租金水平按使用面积计算  宝龙城市广场一层平面图  宝龙城市广场——小结 ■宝龙城市广场是集百货、超市、影院、餐饮、休闲娱乐等为一体的大型 SHOPPING MALL，规模大，商业各类业态齐全，人流量大，商业辐射全市； ■项目整体经营状况除地下一层外整体经营良好，经过前期多年的经营管理，商 铺租金水平也持续快速上升，目前1F租金400-600元/㎡·月，2F租金则已经达到 350-500元/㎡·月，3、4F租金分别为150-190元/㎡·月和100-130元/㎡·月，地下 1F尽管目前空置率高，经营状况较差，但租金也达到了50-150元/㎡·月； ■宝龙城市广场项目主要是依托金逸影院、家乐福超市、新华都百货、国美电器 、肯德基、麦当劳等大型主力店和次主力店来吸引人流，带动整个项目不断发展 成熟，也提升了项目租金水平和物业升值； ■宝龙城市广场商业业态是以服饰、百货、休闲娱乐（含影院、KTV、等）、大 型超市为四大主要业态，餐饮和家电通讯也占较大比例，原商场内美食城经营不 善导致商场内餐饮业态占比大幅下降，但外围大型餐饮商家数量则不断增加。  万象城 一、商业中心简介 p项目位置：福州市工业路378号万象城 p项目规模：占地46690㎡、营业面积约 100000㎡ -1至5层，单层面积约19000 ㎡； p业态性质：购物、休闲、娱乐、餐饮、