物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 作者 刘燕萍 主编 案例11~12.pptVIP

案例11 发生刑事案件，物业公司是否应当承担责任（一）？ 案情简介： 明某家住深圳笔架山庄小区。1998年4月4日晚，明某在家门口，被曾在此打工的二人绑架到该楼空置的房间里，实施抢劫后，将明某杀害。 被害人家属认为，自从被害人入住笔架山庄并向告交纳物业管理费（其中包括保安费）以后，就同物业公司形成了物业服务合同关系，深业集团物业公司对明某的死有不可推御的责任，遂通过民事诉讼将这个物业公司告上法庭，要求赔偿丧葬费、财物损失、收入损失共人民币139万元。 物业公司则辩称公司提供的物业服务与被害人遇害之间没有因果关系。公司在笔架出庄物业管理过程中，自如至终遵守有关规定、履行合同，不存在过错。如由7名保安分3班24小时巡逻值班，每班有2名保安员当值，尽心了保安义务。另外，公司从未承诺、也未约定在笔架山庄实行封闭式保安管理，而物业管理法规、规章和相关文件也未要求物业公司必须提供封闭式管理，因此，要求物业公司对陌生人进出小区予以察觉，没有法律和合同依据。 法院认定：被害人自交纳了物业费之日起，就与物业公司建立了事实上的服务合同法律关系，物业公司应该履行保护被害人人身、财产不受非法侵害的义务。但本案事实证明，物业公司对空置的房屋疏于管理，对可疑人员未引起应有的注意，这一失误将住户置于极不安全的境地。物业公司没有全面、认真地履行合同义务，应当承担违约责任。法院当庭判决物业公司赔偿被害家属10万元。被告上诉。深圳市中级人民法院作出终审判决，物业公司不承担法律责任。 问题：物业公司是否应当承担责任？如果应当承担责任，物业公司应当承担何种责任？ 分析 1、刑事责任部分 依据我国刑法规定，单位构成犯罪主体，必须是法律明确规定为单位犯罪的行为，单位才负刑事责任。对于盗窃、绑架、伤害、行凶杀人等刑事案件，只有自然人才能成为犯罪主体，物业公司作为企业法人不能成为这类犯罪的主体。因此物业公司不承担刑事责任。 依据我国刑法规定，刑事责任由实施犯罪行为的人承担；对于共同犯罪，实施共同犯罪的犯罪行为人，对其共同犯罪行为，分别承担相应的刑事责任。依据我国刑法的责任自负原则，即使物业公司的员工实施了犯罪行为或者实施了共同犯罪行为，也只能由其个人承担刑事责任，物业公司不承担刑事责任。 2、民事责任部分 关于物业公司在刑事案件发生后所应承担的民事责任，存在较大争议。有以下几种观点： 第一种观点认为：物业公司收取了业主的物业管理费就意味着物业公司对业主的财产、人身安全负起了责任。业主在自己的家里受到伤害，无论怎样，物业公司都负有责任，只是责任的大小而已。如果歹徒是从小区的大门或是翻墙进来实施抢劫的，则物业公司负有直接责任；如果说是小区内的人员实施抢劫，则物业公司也负有间接的责任；如果该小区楼梯间的窗户没有安装防护栏（如果防护栏由物业公司安装），导致歹徒得以进入业主家，那么物业公司负有不可推卸的责任。 第二种观点认为：物业公司不是保险公司，无法对业主的每件事负责。刑事案件发生后，主要应该看小区的保安是否做到了尽职尽责。如果说是保安的工作没有到位，物业公司就应该承担责任；如果保安的工作没有疏忽，没有问题，物业公司就不应该承担责任。 第三种观点认为：物业公司对业主的财产、人身安全无太大的责任。在判定有无责任时，主要是看双方签订的合同上是否有与财产、人身安全保障相关的条款。在判定有无责任时，主要是看在发生抢劫时，物业公司的保安有无失职之处。楼梯间没有安装防护栏，应该由房屋的开发商负责，与物业公司没有什么关系。解决此事最好的办法就是通过法律的途径来解决。 笔者认为，关于物业公司的民事责任问题，应当从以下几个方面分析： 首先，业主和物业公司签订物业服务合同之后，双方形成物业服务法律关系。业主的主要义务是按时交纳物业管理费，物业公司的主要义务是按照物业服务合同提供物业服务，其中就包括对业主的人身财产安全负有一定的保护义务。 其次，物业公司对业主的人身、财产安全负有一定的保护义务，并不意味着物业公司对业主的人身、财产安全负有无限的义务，并不是说在任何情况下，物业公司对业主的任何损失都承担赔偿责任。从《合同法》的角度来说，业主支付的保安费与物业公司提供的保安服务相适应，遵循等价有偿的原则。一般的业主都认为，只要自己交了物业管理费、保安费，物业公司就应当对自己的人身与财产安全负全部责任。实际上，这种观点是错误的，违背了《合同法》等价有偿的基本原则。 再次，物业公司是否应当承担法律责任，关键看物业公司是否履行了自己的义务。一般认为，物业公司的义务来源于以下三个方面： （1）法律规定 凡法律法规规定物业公司应当履行的义务，自动成