物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 作者 刘燕萍 主编 第二章.pptVIP

第二章物业管理概述 第一节 物业管理的基本概念 第二节 物业管理的产生与发展 第三节 物业管理体制基本原则 第四节 物业管理的基本内容 第一节物业管理概述 一、物业 二、物业管理 一、物业 （一）物业的概念 “物业”，是由英语“Estate”或“Property”引译而来的，其含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是一种较为广义的范畴。我们日常所称的“物业”是一种狭义的范畴。我国香港学者李宗锷对物业有过精辟的解释：“物业是单元性房地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可以分割为小物业。” （二）物业的分类 （1）按照所有权的性质，物业可以分为公共物业和非公共物业。我国的土地只能是国家或集体所有，但土地上的建筑物可归不同的主体所有。以地上建筑物的所有权归属划分，物业可以分为公共物业和非公共物业。 （2）按使用性质，物业可以分为以下4类： 居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。 商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等。 工业物业。包括工业厂房、仓库等。 其他用途物业。包括车站、机场、医院、学校等。 以上是国外通用的分类，在我国，有人根据实际情况，从商业物业和其他用途物业中，另外再分出一部分为特殊物业，即这些物业要经过政府特许经营。 （3）按占有形式，可以分为自用物业和出租物业。自用物业的所有权人和使用权人合一，业主以直接占有使用自己所有的物业为目的；出租物业的所有权人和使用人往往不一致，业主将物业出租，收取租金、获得利润为目的。 （4）从存在的形式来看，物业可以是一个建筑群（如住宅小区）、一栋单体建筑（如住宅楼）或一个单元（如住宅单元）。 二、物业管理 1．物业管理的概念 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物 业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 2．物业管理的性质 物业管理是与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理，是与社会主义体制相适应的社会化、专业化管理。 物业管理的客体是物业，服务对象是人，物业管理属于第三产业，集管理、经营、服务于一体的服务性行业。 （三）物业管理的基本特征 概括说来，物业管理具有下列特征： （1）物业管理职能的社会化。 （2）物业管理机构的专业化。 （3）物业管理过程的市场化。 （4）物业管理形式的规范化。 （5）物业管理关系的契约化。 （四）物业管理的内容 物业管理的内容是随着行业的发展不断被丰富创新。具体说来，现代物业管理的内容包括以下三方面的内容： （1）常规管理。根据物业管理合同约定，物业管理企业的管理事项一般如下： ①物业及配套设备设施的维修养护管理，确保物业处于良好的运行状态；②物业区域的安全防范工作;③物业区域环境卫生工作，定时收集清运废弃物，清扫公共部位；④物业区域绿化美化工作，对道路、空地进行绿化并维护；⑤物业区域车辆管理工作，统一车辆停放，确保车辆安全；⑥物业区域相关档案资料保管工作；⑦其他有关物业区域秩序的管理工作。 （2）特约服务。根据业主或者使用人的个别委托、单独要求，物业管理企业可以依照约定提供多种有偿服务。 （3）多种经营。物业管理企业还可以利用其管辖的物业区域的便利条件，自行或者联合其他机构在物业区域开展多种经营业务，既方便业主，又能补充物业管理服务收费的不足，实现以业养业。 第二节 物业管理的产生与发展 一、早期的物业管理 二、现代物业管理 三、我国物业管理的产生与发展 一、早期的物业管理 最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。 在英国的伯明翰，一位名叫奥克维娅.希尔（Octvia Hill）的女业主为其出租的物业制定了一套规范——约束租户行为的管理办法，要求承租者严格遵守。同时，女房东本人也对损坏的设备、设施进行了及时的修缮，维持了最起码的居住环境。这一举动收到了意想不到的良好效果，使得当地人士纷纷效仿，并逐步被政府有关部门重视，普遍推广到其他的西方国家，因而被称为最早的物业管理。 二、现代物业管理 真正意义上的现代物业管理是在20世纪初期在美国形成并发展的。 现代物业管理的另一个标志是物业管理行业组织的产生。随着物业管理机构的增加，为协调、规范众多机构的运作，物业管理行业组织也逐渐建立。 1908年，芝加哥建筑管理人员的组织（Chicago Building Managers Organization，CBMO）举行