物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 作者 刘燕萍 主编 案例13~24.pptVIP

案例13 业主车辆被盗， 应当由谁赔偿？ 案情简介：某大厦由宏业房地产开发公司开发建设，并由其下属机构某物业部管理。银都实业公司购买了该大厦A座408号房屋一套，并在该小区获得车位一个，每月缴纳车辆保管费90元。按规定，汽车进入该大厦小区须领取出入证方可入内，交回此证方可放行。一日，银都实业公司经理王某驾驶公司一辆桑塔纳2000（一年前，银都实业公司为该车投保了机动车辆保险，规定车辆失窃险最高赔偿限额为20万元）返回大厦，入门时从门卫处领取36号车辆出入证，大厦保安人员随即予以登记。当晚10点，保安人员看见有人将该车开出某大厦，遂要求司机交出入证，司机说出去接人就回来，保安人员未收回出入证就予以放行。第二天，王某发现车辆被盗，遂及时通知物业管理部，并向公安机关、保险公司报案。事后，原告要求被告承担经济赔偿责任，被告承认原告车辆被盗之事实，但不同意赔偿，保险公司也拒绝赔偿，于是原告诉诸法院。经法院查明，当地物价局《关于某大厦小区综合服务管理及收费标准的批复》规定，常住户汽车保管费每月每辆90元，摩托车每月每辆15元。 问题：本案应如何处理？ 案例评析： 1、银都实业公司与宏业房地产开发公司之间的关系 首先，某物业部是宏业房地产开发公司的下属机构，不具有独立法人资格，不能独立承担民事责任，其一切民事责任由宏业房地产开发公司承担。因此，保管合同关系的主体是银都实业公司与宏业房地产开发公司，银都实业公司也只能以宏业房地产开发公司为被告提起诉讼。 其次，银都实业公司与宏业房地产开发公司之间形成了事实上的保管合同关系。理由如下： 第一，《合同法》规定：保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。按规定，汽车进入该大厦小区须领取出入证，交回此证方可放行，也就是说，自业主领取出入证开车进入小区，一直到交回出入证开车离开小区，车辆始终处于宏业房地产开发公司的战友、支配、控制之下。占有、支配、控制的转移正是保管法律关系的本质特征。银都实业公司与宏业房地产开发公司之间是保管合同关系。 第二，有人认为，物业管理单位仅为该车提供车位停放，并收取有关的场地使用费，二者之间并没有形成保管合同关系。该观点是不正确的。如果物业管理单位仅为车辆停放提供场地使用，则车辆始终处于业主的控制之下，出入小区无须领取出入证明。占有、支配、控制是否转移，是区分场地使用与物品保管的关键。 第三，《合同法》规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在本案中，当事人双方虽然没有订立书面的保管合同，但是，一方按时交纳车辆保管费，另一方实施了保管行为，应认为双方均履行了主要义务，因此，银都实业公司与宏业房地产开发公司之间的保管合同成立。 第四，银都实业公司经理王某入门时领取的车辆出入证具有多重含义。该出入证既是业主已经将车辆交由宏业房地产开发公司保管的证明，又是业主领取车辆的凭证，同时也是二者之间保管合同关系有效成立的证明。 第五，银都实业公司与宏业房地产开发公司之间是一种保管合同关系，宏业房地产开发公司对交由其保管的车辆负有保护、管理的义务。《合同法》规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。”宏业房地产开发公司未正确履行自己的职责，在司机未交回出入证的情况下即予以放行，造成保管车辆被盗，宏业房地产开发公司应予以赔偿。 2、银都实业公司与保险公司之间的关系 银都实业公司与保险公司签订了机动车辆保险合同，并按约定交纳了保险费，当保险合同约定的保险事故发生，并造成被保险财产毁损灭失时，保险公司应在最高赔偿金额内，予以赔偿。不足部分，由银都实业公司继续向责任人宏业房地产开发公司追偿。 3、保险公司与宏业房地产开发公司之间的关系 保险公司向银都实业公司支付赔偿保险金后，在赔偿金额范围内，可以代位行使被保险人银都实业公司对宏业房地产开发公司请求赔偿的权利。 案例14 楼顶漏雨，应当由谁负责修缮？ 案情简介： 某小区1号楼6单元3层1号业主吴某，长期在该楼楼顶晒东西，致使楼顶屋面渗雨。顶层住户要求其修理，吴某以屋顶属大家共有为由，拒绝修缮。于是，顶层住户把吴某告到人民法院。 请问，该案应任何处理? 案例评析： 1、《城市异产毗连房管理规定》规定：所有人或使用人在使用共有、共用部位时，不得损害他人利益。因使用不当造成异产毗连房屋损坏的，由责任人负责。在该案中，吴某长期使用楼顶晒东西时，致使楼顶渗水。因此，应由吴某承担修缮责任。 2、《城市异产毗连房管理规定》规定：屋盖自然损坏的，不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的