房地产经营与管理 教学课件 作者 银花 张加颖 主编 第九章 物 业 管 理.pptVIP

21世纪建筑工程管理系列规划教材房地产经营与管理 主编 银花 张加颖 第九章　物 业 管 理 第一节　物业管理概述第二节　物业管理的内容第三节　物业管理运作的基本环节 第一节　物业管理概述 一、物业与物业管理的概念(一)物业1.物业的特征(1)固定性　房屋建筑在一定的土地上，位置固定，不可移动，属于不动产。(2)耐久性　土地不会磨损，它可以永久使用。(3)多样性　房屋的实物形态千差万别，世界上找不到完全相同的两个物业，在构造、功能等诸多方面总有差异。2.物业的分类 第一节　物业管理概述 (1)居住物业　包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。(2)商业物业　包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等。(3)工业物业　包括工业厂房、仓库等。(4)其他用途物业　如车站、机场、医院、学校等。(二)物业管理1.物业管理的含义2.物业管理的性质 第一节　物业管理概述 (1)社会化　物业管理的社会化和过去房屋所有人自建自管的分散管理体制不同，社会化物业管理能够对不同物业所有人集中的一个物业小区或一幢物业进行统一管理，克服了各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧管理体制下的弊端。(2)专业化　物业管理企业所进行的物业管理和传统的房屋管理不同的是对物业进行专业化管理。(3)企业化　物业管理的企业化是相对于传统的行政事业性质福利型的房屋管理而言的，指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务管理的过程。 第一节　物业管理概述 二、物业管理的特点与原则(一)物业管理的基本特点1.业主自治自律2.物业管理企业的统一专业化管理(二)物业管理的主要原则(1)撚没е辽稀⒎竦谝粩原则　在物业管理全过程中，在人、财、物、信息诸要素中，人是最主要的因素。(2)两权分离原则　财产所有权与经营权分离，是社会主义市场经济的重要原则，也是在社会主义市场经济条件下发展物业管理的基本前提。 第一节　物业管理概述 (3)综合管理原则　传统的房地产管理多年来一直以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。(4)有偿服务原则　物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它推行的是有偿服务、合理收费。(5)一业为主、多种经营原则　物业管理企业是自主经营、自负盈亏、独立核算、自我发展的经济组织。(6)管理竞争原则　市场经济的本质是竞争，优胜劣汰。(7)三效益并重原则　所谓撊б鏀，是指社会效益、环境效益、经济效益。三、物业管理的产生与发展 第一节　物业管理概述 (1)加强法制建设，走法制化的道路　目前，我国颁布的法律法规中有关物业管理的条款不少，部门规章和地方性法规的数量更多，但从加入WTO的角度看，法制建设还比较薄弱，突出表现在市场规则和市场机制方面。(2)加强培训工作，不断提高从业人员素质　物业管理在我国还是一个新的行业，许多从业人员没有很好的专业基础，从物业管理的需要来看，从业人员的素质还不能与之相适应，迫切需要加以提高。四、物业管理企业(一)物业管理企业的概念 第一节　物业管理概述 (二)物业管理企业的资质管理1.物业管理企业资质等级及其标准(1)资质一级企业的标准1)注册资本500万元以上。2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。3)管理两种类型以上的物业。 第一节　物业管理概述 4)管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。5)20%以上的管理项目获得建设部授予的撊鞘形镆倒芾碛判阕≌∏?大厦、工业区)敵坪牛?0%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号。6)具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。7)建立了维修基金管理与使用制度。(2)资质二级企业的标准 第一节　物业管理概述 1)注册资本300万元以上。2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。3)管理两种类型以上的物业。4)管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。 第一节　物业管理概述 5)10%以上的管理项目获得建设部授予的撊鞘形镆倒芾碛判阕≌∏?大厦、工业区)敵坪牛?0%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号。6)具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。7)建立了维修基金管理与使用制度。(3)资质三级企业的标准1)注册资本50万元以上。 第一节　物业管理概述 2)