房地产投资分析 教学课件 作者 黄英 房地产投资分析.pptVIP

三、临界点分析的因素选择 最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率 最高土地取得价格 最高工程费用 任务1 房地产投资项目临界点分析 四、临界点分析的方法 线性盈亏平衡分析方法 指收入、成本、利润等均和产量呈线性关系的盈亏平衡分析。 固定成本和可变成本 费用分解法 高低点法 回归分析法 任务1 房地产投资项目临界点分析 按投资项目实际的成本项目构成来分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于可变成本 以项目产量最高和最低两个时期的成本数据为样本，通过求出单位变动成本来推求固定成本和可变成本 采用一元线性回归方程来描述成本和产量之间的线性关系 四、临界点分析的方法 线性盈亏平衡分析方法 线性盈亏临界图 盈亏临界图是围绕盈亏点，将影响企业利润的有关因素及其相应关系，集中在一张图上，形象而具体地表现出来。 任务1 房地产投资项目临界点分析 四、临界点分析的方法 线性盈亏平衡分析方法 数学模型 用实际产量（或销售量）表示的盈亏临界点 用销售额表示的盈亏临界点 以生产能力利用率表示的盈亏临界点 经营安全率 任务1 房地产投资项目临界点分析 任务1 房地产投资项目临界点分析 四、临界点分析的方法 非线性盈亏平衡分析 求出盈亏临界点 后就知道了盈利区的具体范围，在该范围内，可以求出企业最大利润时的产量。 有时盈利区和亏损区是不易看出来的，所以，求出的产量是否对应着利润最大还无法判别，必须通过二次微分加以判定。 任务2 房地产投资项目敏感性分析 模块五 房地产投资项目的不确定性分析 一、敏感性分析的概念、目的和作用 敏感性分析的概念 敏感性因素：有些因素可能仅发生较小幅度的变化就能引起经济评价指标发生大的变动。 敏感性分析是通过预计房地产项目不确定性因素发生的变化，分析对项目经济效益产生的影响；通过计算这些因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。 任务2 房地产投资项目敏感性分析 一、敏感性分析的概念、目的和作用 敏感性分析的目的和作用 通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策。 通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度，以此判断项目是否可行。 通过敏感性分析，可以对不同的投资项目进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。 任务2 房地产投资项目敏感性分析 二、敏感性因素的选择 租金和售价 开发成本 时间因素 利率因素 任务2 房地产投资项目敏感性分析 三、敏感性分析的步骤 确定用于敏感性分析的经济评价指标 确定不确定性因素可能的变动范围 计算不确定性因素变动对评价指标的数量效果 通过评价指标的变动情况，找出敏感因素，作进一步分析 任务2 房地产投资项目敏感性分析 四、房地产项目敏感性分析的方法 单变量敏感性分析与分析多变量敏感性 列表法和分析图法 任务2 房地产投资项目敏感性分析 五、敏感性分析的局限性 敏感性分析对项目的不确定因素只能作程度上的评价，不能测定大小 对各种风险因素变化范围的确定是模糊的、人为的，主观性强，缺乏科学性，它没有给出这些因素发生变化的概率，而这种概率是与项目的风险大小密切相关的 在分析某一因素的变动中，是以假定其他因素不变为前提的，这种假定条件，在实际经济活动中是很难实现的，因为各种因素的变动都存在着相关性 任务2 房地产投资项目敏感性分析 卓越公司某房地产敏感性分析 任务2 房地产投资项目敏感性分析 模块六 房地产项目方案比选 一、房地产项目方案比选的概述 房地产项目方案比选的概念 房地产投资项目的方案比选，即房地产投资项目方案的比较与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。 模块六 房地产项目方案比选 一、房地产营销策划工作流程 房地产项目方案比选的原则 应在两个或两个以上 必须具有共同的既定目标 投入物应能用货币量化作为费用 对于效果不能用货币量化的项目，应采用同一种货币计量单位来衡量项目的效果（效用） 应具有可比的寿命周期（计算期） 计量单位应能切实度量项目目标的实现程度，且便于计算 模块六 房地产项目方案比选 一、房地产营销策划工作流程 房地产项目方案比选的程序 确立项目目标 构想和建立备选方案 将项目目标转化为具体可量化的效果指标 识别费用与效果要素，并估算各个备选方案的费用与效果 利用相关指标，综合比较，分析各个方案优缺点 推荐最佳方案或提出优先