房地产投资分析 教学课件 作者 黄英 卓越大厦的经营收入和经营税金资料.docVIP

承接上个任务的案例：卓越大厦的经营收入和经营税金资料如下： 商铺销售单价的确定 采用市场比较法确定销售价格 经调查得出市场比较法系数修正表，详见下列表格。 表5—2—3 本项目住宅修正系数表 序号 项目 名称 标准 价 交易 时间 修正 区域因素修正 个别因素修正 交易 情况 修正 本项目住宅售价 小 计 交 通 配套 环境 小计 装修 实用 率 1 A 7984 100/98 ＋1 ＋2 ＋3 100/106 ＋5 ＋1 100/106 100/100 7250 2 B 8659 100/98 0 ＋5 ＋3 100/108 ＋5 ＋2 100/107 100/100 7646 3 C 8500 100/97 ＋1 ＋5 ＋3 100/109 ＋7 ＋1 100/108 100/100 7444 4 D 8200 100/98 0 ＋2 0 100/102 ＋5 ＋3 100/108 100/100 7596 表5—2—4 本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目名称 A B C D 合计 住宅相对价格（元 /㎡） 7250 7646 7444 7596 销售状况权重（销售率） 82% 34.55% 57% 86% 260 加权相对价格（元 / ㎡） 5945 2676 4243 6533 19397 住宅平均销售价格（元 /㎡） 70 表5—2—5 某项目商铺销售价格市场比较法系数修正表 序号 项 目 名 称 标准价（元/㎡） 交易时间修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情况修正 本商铺售价 交通 繁华 程度 小计 1 ×广场 22000 100/98 ＋2 ＋3 100/98 100/110 100/100 196 2 ×大厦 18000 100/99 0 0 100/100 100/95 100/100 19139 车位销售单价的确定 根据该区目前的情况，车位平均售价为25万元/个至30万元/个。 建议销售单价 住宅：7400元/ ㎡ 商铺：19200元/ ㎡ 车位：25万元/个 销售总收入的确定详见销售总收入预测表（表5—2—6） 表5—2—6 销售总收入预测表 分类 可售面积 建议销售单价（元 /㎡） 销售收入（元 /㎡） 住宅 36898 7400 27304.52 商铺 11248 19200 21596.16 车位 209（个） 250000 5225 合计 54 125.68 销售收入分期按比例测算 销售收入分期按比例测算详见表5—2—7。 表5—12—5 销售收入分期按比例预测表 销售计划 建设经营期年度收入（万元） 合计（万元） 年份 销售比例 销售面积 第一年 第二年 第三年 第一年 第二年 住：60% 22152.31 16392.71 32475.41 商：60% 6748.8 12957.70 车：60% 125 3125 第三年 住：40% 14745.69 10911.81 21650.27 商：40% 4499.2 8638.46 车：40% 84 2100 合计 100% 100% 54125.68 销售税金及附加 销售税金及附加详见表5—2—8。 表5—2—8销售税金及附加估算表一览表 单位：万元 序号 类别 计算依据 建设经营期 1 2 3 1 营业税 销售收入×5% 1623.77 1082.51 2 城市维护建设税 营业税×7% 113.66 75.78 3 教育费附加 营业税×3% 48.71 32.48 4 教育专项基金 营业税×4% 64.95 43.30 5 防洪工程维护费 销售收入×1.8% 58.46 38.97 6 印花税 销售收入×0.05% 16.24 10.83 7 交易管理费 销售收入×0.5% 162.38 108.25 合计 销售收入×6.43% 2088.17 1392.11 土地增值税 土地增值税详见表5—2—9。 表5—2—9 土地增值税计算表 序号 项目 计算依据 交纳金额 1 销售收入 54125.68 2 扣除项目金额 以下4项之和 45693.69 2.1 开发成本 31238.44 2.2 开发费用 4727.28 2.3 销售税金及附加 3480.28 2.4 其他扣除项目 取（2.1）项的20% 647.69 3 增值额 （1）－（2） 8431.99 4 增值率 （3）/