房地产投资分析 教学课件 作者 黄英 广州某房地产项目资金筹措计划.docVIP

广州项目资金筹措计划 筹资基本态势分析 本项目是一个规模较大的开发项目。就目前项目情况及国内外资金来源、筹措条件来看： 1．本项目是一个内资开发的项目。 2．目前国内信贷市场资金相对充足，利率相对较低，银行贷款筹措难度不大。 3．本项目区位价值凸现，有很好的市场销售前景。 4．本项目预期社会效益、经济效益较好，对资金成本的承受力较强。 项目资金需要规模和流量 依据本项目的预可行性研究报告，其初步投资与开发方案如下。 1．项目开发进度计划 本项目作为一个以市场为导向的中高档商住项目，在拟定项目的开发建设计划时，主要依据大中规模住宅项目的基本规律，遵循最佳的市场对接时机与购买力适应，以及按基地的成熟条件渐进的原则。 从广州当前楼市的发育、区域购买力，以及合理的市场占有率角度，暂定开发经营期为3年，其中销售期为2年。 根据项目基地及规模情况，在项目开发过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。 项目开发进度计划详见表-2-2。 表-2-2 项目开发进度计划 操作步骤 第1季度 第2季度 第3季度 第4季度 第5季度 第6季度 第7季度 第8季度 第9季度 第10季度 第11季度 第12季度 项目开发计划 初步及施工图设计 三通一平 住宅的主体建筑 基础 主体 外装及设备 室外环境配套 道路 管网 环艺 验收 2．项目总投资估算项目总投资估算详见表-2-1。 3．项目资金投入计划 资金投入计划是依据开发项目的土地购置安排，开发进度计划中关于设备、材料和劳动力的投入时间要求来计算资金的需求量的。 根据项目开发进度计划，将项目总投资列表，得到本项目资金投入计划表（见表-2-3）。 表-2-3 资金投入计划 单位：万元 序号 项目 合计 开发经营期 第1年 上半年 第1年 下半年 第2年 上半年 第2年 下半年 第3年 上半年 第3年 下半年 1 土地成本 6000.00 3000.00 3000.00 0 0 0 0 2 前期工程费 1199.76 400.00 500.00 299.76 0 0 0 3 建安工程费 20676.77 0 0 7000.00 9000 4676.77 0 4 基础设施费 1348.62 0 0 800.00 400 148.62 0 5 公共配套设施费 485.00 0 0 200.00 0 285.00 0 6 开发期间税费 2657.38 0 800.00 800.00 800.00 257.38 0 7 不可预见费 711.00 118.50 118.50 118.50 118.50 118.50 118.50 8 管理费用 891.00 148.50 148.50 148.50 148.50 148.50 148.50 9 销售费用 1495.20 0 0 373.80 373.80 373.80 373.80 合 计 35464.73 3667.0 4567.00 9740.56 10840.80 6008.57 640.80 4．项目资金回收计划 资金回收项目包括物业预售收入、销售收入、租金收入、其他收入。资金回收计划是根据物业租售预测，对物业租售的估计售价、租金水平进行回收测算的。 （1）销售价格的确定 1）住宅销售单价的确定。用市场比较法确定本项目住宅销售价格为：2500元/平方米。 2）商铺销售单价的确定。用市场比较法确定本项目商铺销售价格为：11000元/平方米。 3）地下车位销售单价的确定。用市场比较法确定本项目车位销售价格为：15万元/个。 （2）项目销售计划 根据对广州市住宅市场状况的分析，结合项目的综合竞争力、投资计划与开发进度计划，确定项目的销售计划如下： 1）住宅部分从开发经营期的第二年中开始出售，整个销售过程规划分四批进行，具体为10%、20%、30%、40%，价格分别为2500元/平方米、2600元/平方米、270