城市运营商在开发区商业地产整合发展的角色和意义.pdfVIP

Chinebusinessupdate 墨 城市运营商在开发区商业地产整合发展的角色和意义 吴锦华 杭州和达商业资产管理有限公司 【摘 要】“城市运营”具有鲜明的中国特色，是我国学者在城市发展实践中对 “城市经营”理念的升华。本文对城市运行商的产生、 运营及发展前景进行详细的探讨 【关键词】城市运营商；开发区商业地产 ；发展前景 ；意义 2013年 10月在贵刊刊出了 《失衡的秋千——开发区商业发展 把金鸡湖西 138．23公顷可开发房地产用地纳入公司土地储备库， 的陷阱》，该文详细论述了开发区城市化过程中，商业地产失衡的 除了配合其增资和债券上市提供必要基础材料外，就是为了在金鸡 问题。然而关于如何解决这个问题，该文没有细述。本文是上文 湖周边布局 自己的商业网点。之后，所开发和营运的湖滨楼、星 的延续篇，试图以开发区城市运营商的角度阐述在中国式发展模 海生活广场等商业项 目就在前期已经完成布局了。 式背景下，更好地解决这个普遍存在中国开发区的问题。 (2)组建专业团队运营旗下商业资产项目 一 、 城市运营商概念应运而生 首先，2005年7月，苏州地产经营公司组建城发公司全面负 商业地产是一个市场概念，城市规划是一个政府行政职能概 责李公堤、中央河商业街、文化水廊U型广场、阳澄食街、税务 念，然而城市运营一定需要一个既要符合市场要求、又要体现政 大楼等五大商业项目的推进工作，从基础设施开发拓展到商业项 府整体规划理念的机构才能推进下去，尤其是中国政府权力相对 目运营。其次，整合商业地产项目从定位策划、招商推广、开业筹 集中的模式下。国内关于城市化、城市运营等相关理论相对比较少， 备及后续运营的所有业务线，具备了专业的商业地产开发及营运 尤其是在开发区城市化过程中，商业地产开发运营的研究很少。因 能力。最后，通过战略合作，有效整合优质商业资源，到目前为止， 此，除了政府规划之外，现实中对于商业地产统筹规划与运营的 苏州地产经营公司已经拥有了几十家大型品牌商业合作单位，包 系统理论指导是很少的。从某种程度来说，政府长期以来扮演着 括商业物业运营企业。 城市运营商的角色，但对市场化运作的商业地产规划布局效果不 通过本章苏州工业园两个国内外案例的分析研究，总体上可 佳。商业地产是城市运营的重要一环，也是市场化非常充分的领域， 以归纳出：第一，政府的城市规划必须建立在长远的发展基础之上， 政府无法全面进入该领域。因此，城市运营商是承政府之上、启 城市功能配套、产业结构调整、城市人 口的导人等各种因素需要 市场之下的土地一级半开发商 (假设政府是土地一级开发商的话)， 统筹考虑，不能急功近利，一蹴而就。第二，商业地产开发运营 其经营活动从常规地产层面向城市层面延伸。 的市场调节机制，政府城市规划及商业网点布局的推进不能完全 二、苏州工业园的商业地产的发展历程 依赖政府自身，必须有一个能贯彻政府规划意志的市场主体进行， 1．土地规划及商业整合运营的综合经营模式 裕廊集团及苏州地产经营公司都从事实上说明了这个角色的重要 (1)商业地产项目的整体规划及战略储备 性。第三，商业资源及要素的有效整合，商业项 目的成功经营意 由于掌握着土地储备及规划的部门职能，苏州地产经营公司 味着把与之相关的诸如开发商、运营商、品牌商等有效结合起来， 在商业资产整合运营方面有这很大的主动性。对于有些战略性意义 使之产生最大的利益共同体。 的商业地产项 目，苏州地产经营公司就会把土地推向市场，通过 三、城市运营商模式的未来意义展望 公开招投标的形式获取土地，进行一级开发及后续运营。苏州地 总之，从开发区的城市运营商层面来说，商业地产的整合运 产经营公司除了成功获得的地标性写字楼项目，还开发了湖滨楼、 营是一个长期战略的规划布局，既要从微观层面的商业地产项目的 月亮湾国际中心、星海生活广场三个项 目。这三个商业项 目是 目 资源整合经营，又要参与政府城市规划及商业网点布局战略，尤 前苏州地产经营公司土地整理规划后，通过招拍