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嚣 加强房地产企业资金预算管理的探讨 安文科 中铁置业集团西安有限公司 【摘 要】房地产是一个资金密集型的行业，对资金有很强的依赖性。如何管好用好开发资金，提高资金的使用效率，是房地产企业 财务管理工作的重中之重。本文从房地产企业资金管理现状入手，分析存在的问题，研究探索加强资金预算管理的有效方法。 【关键词 】房地产 ；资金 ；预算管理 ；管理权限；风险控制 近年来，随着房价的不断攀升，国家开始通过政府干预、信贷 二、房地产企业资金预算管理的重要性 政策、税收政策以及限购等方式，对房地产行业进行宏观调控。而 1．资金预算是企业全面预算管理的重要组成部分 开发周期相对较长、开发成本逐年上涨，以及超高的税负，又进一 全面预算管理 自20世纪初在美国企业诞生以来 ，很快成为 步压缩了房地产企业的利润空间，房地产企业的资金供需矛盾 日益 西方大型工商企业标准化的作业程序和基础性的管理制度。其理 突出，严重影响了企业的正常运营。因此，房地产企业除了加强内 念和方法近年来在我国企业得到广泛运用，并取得了一定的成效。 部管理，有效控制成本外，积极主动地实行资金预算管理已成为当 资金预算作为全面预算管理的重要环节，在企业管理中发挥着重 务之急。 要的作用。传统的资金管理重点放在了对支出的控制 ，强调的是 一 、 房地产企业资金管理现状和存在的问囊 节约开支，而弱化了对收入的管理。资金预算管理则全面统筹考 1．对财务和资金管理不重视 虑了企业资金收支过程的各种因素，促使企业从细节上人手，强 大部分房地产企业对财务会计的理解仍然停留在传统模式上， 化资金管理。同时，合理、准确地资金预算 ，势必推动企业全面 重会计核算，轻财务和资金管理。从项 目开始就缺乏对资金的统筹 预算管理水平的提升。 安排，资金管理意识淡薄，缺乏科学的管理方法和制度，内部控制 2．资金预算能有效地降低资金成本 体系不严密、不健全，没有相关的激励机制和考核环节，资金计划 由于房地产开发资金来源大部分是借贷资金，现阶段大部分银 或预算仅仅是对收支项 目的简单罗列，不能起到全局统筹、平衡和 行的贷款利率是在基准利率基础上上浮20％一30％，达到7％一8％， 协调的作用，直接导致执行结果的偏差较大。 个别房地产企业的贷款利率达到8％一9％，资金成本就成为房地产开 2．在资金使用中，没有充分考虑资金成本 发成本的重要组成部分，而且 占较高的比例。因此，适度的融资规 资金的收支时点不能和开发进度 以及销售计划很好的匹配，工 模，合理的资本结构，恰当的融资时点，是降低资金成本的重要因素。 程节点和销售节点不能有机结合，为了销售 目标，片面追求工程进 而要实现这一 目标，切合实际的资金预算是重要手段之一。企业通 度，忽视了工程进度和销售的内在联系，往往出现工程进度突飞猛 过资金预算，可以调剂余缺，合理配置现有资源，综合平衡年度或 进，销售进度举步维艰，致使存货积压，占用大量资金。需要资金 开发项目的资金需求，避免资金闲置，从而降低资金使用成本。 投入时，没有资金来源，迫使停工、窝工。资金储备充足时，工程 3．资金预算有利于企业内部协调发展 进度滞后，造成资金无法按合同支付。由此导致停工损失、利息损 政府及银行对房地产资金实行监管，导致资金受限，直接影响 失，推动资金成本趋高，开发成本上涨。 了房地产企业资金的自由支配。从而影响了企业整体开发进度安排 3．资金使用受限导致营运资金周转不畅 ， 影响了资金使用效率。企业如果科学、合理的安排开发计划，编 由于项 目前期投入资本金 、开发贷款和预售资金必须接受 制严密的施工组织方案，统一、综合考虑各个项目的资金收支，以 政府职能部门或银行监管，多个预售项 目原则上只允许分别设 资金为主线，全盘考虑开发节点，并采取 “自上而下，自下而上” 立商品房预售资金监管账户，资金的支付受到各种