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Chinabusinessupdate糕研究一● 浅谈公允价值在我国的运用及其影响 — — 以投资性房地产为例 周兰婷 刘玉宁 北京林业大学经济管理学院 一 、 我国新会计准则中关于投资性房地产公允价值计量的规定 三、公允价值在我国的运用现状 2006年我国新颁布的《企业会计准则——基本准则》中第七条 1．公允价值运用条件尚未成熟 规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。同时第十条规 在投资性房地产的新准则中，公允价值被用来作投资性房地 定，“有确凿证据表明投资f生房地产的公允价值能够持续可靠取得 产的后续计量属性，应当同时满足以下两个严格的限制的条件： 的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公 一 是灵活的地产交易市场，二是企业能够合理的估计投资性房地 允价值模式计量的条件是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易 产的公允价值。而就我国目前的经济发展来看，我国仍处于社会 市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场 主义初级阶段，形成市场经济的时间较短，要素市场的完善度和 价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的 成熟度都跟国外的资本市场有较大差异，这成为影响公允价值运 估计”。可以看出，企业使用公允价值进行后续计量在我国是被积 用的最大障碍。对于灵活的房地产交易市场和取得同类或类似房 极鼓励和倡导的。公允价值计量提供的会计信息比历史成本计量提 地产的市场价格及其他相关信息，并不是每一处房地产都有活跃 供的会计信息更加具有高度的相关性，使信息决策更加有优势。企 的市场，公允价值模式虽然反映了随着时间和市场经济的变化的 业管理人员、债权人、投资者等信息使用者通过公允价值计量得出 资产的价值，但公允价值的确定并不是那么容易的。从而可以看出， 的信息能够接受更多相关的会计信息，从而在一定程度上杜绝历史 公允价值模式并不是所有企业都可以运用的，市场宏观条件和企 资金未实现利得或损失而做出错误判断，最终为决策和发展提供有 业微观条件都将制约它的运用。 力的指导。 2．公允价值变动导致信息误导 =、公允价值对投资性房地产后续计量产生的影响 期末可通过资产的公允价值比账面价值的增值来调增当期损 1．对于税收影响 益进而虚增净利润，公允价值变动加大净利润的变动，间接影响 采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，进而在资产负 企业的市场形象。因此企业管理层有责任谨慎选择是否使用公允 债表 日投资性房地产中不得计提折旧和减值准备，同时在资产负 价值计量模式。这两个方面分别从公司内部责任和外部审计监督 债表 日按公允价值调整其账面价值，使两者的差额值计人 公“允价 的角度对管理层适当运用公允价值计量进行了限制。 值变动损益”科 目。而我国税法是采用成本计量模式，以实际成 3．公允价值可操作性低 本作为投资性房地产的账面价值，投资性房地产可以计提折旧并 公允价值是一个变动的、非确定的计量模式，其确定具有一 且按期摊销。因而公允价值模式从账面上可以增加企业的盈利水 定的主观性，它在信息的相关性上有保障，但在可靠性上的保障 平，但是它失去了成本模式的抵税效果。因此对于房地产企业来说， 却降低了。在我国的新会计准则中，有大量的关于公允价值的规定， 是否选择公允价值进行计量仍需斟酌。 但在理论上和实务操作中没有具体规范计量的操作细则。在我国， 2．公允价值模式对计量成本的影响 公允价值的获取存在难度加之公允价值要求在公平交易的基础上 企业若选择公允价值计量模式，可以采用两种方式获得公允 应用，而现实的经济环境常会受到信息不对称的影响，它的确定 价值，一是聘请独立资格的资产评估师，二是企业 自行确定。然 需要专业的评估人员和会计人员，实施公允价值计量模式的成本 而不管采用何种方式，都