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房、地分别抵押争议裁判思路分析 金晓璐 摘 要 债权人在实现抵押权利时，发现抵押人将房、地分别抵押于不同的债权人，并分别办理抵押登记。对于此种情形 的抵押 ，在裁判时是否应当认定为有效?抵押权利如何实现? 关键词 建设用地使用权 地上建筑物 分别抵押 重复抵押 作者简介：金晓璐，萧山区人民法院。 中图分类号：D925 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2014)09-113-02 一 、 引言 当同时抵押 ，这是在上述第一种对法条 的理解之下所推出之结 在 目前我国不动产登记 尚未统一的情况 F，常出现因建设 果。换句话说，第一种观点坚持认为单独设定抵押无效，同时抵 用地使用权与地上建筑物分别抵押而产生争议的情况 。司法实 押是法律的强制性规定；在上述后一种对法条的理解之下，在地 践中常出现的情形是，债权人在实现抵押权利时，发现抵押人将 上建筑物和土地使用权被分别作为抵押物抵押且分别就抵押物 房、地分别抵押于不同的债权人，并分别办理抵押登记。对于此 进行了登记之下，各个抵押均有效，且各个抵押权的效力均及于 种情形的抵押，在裁判时是否应当认定为有效?抵押权利如何 未登记的那部分抵押物，无论是地上建筑物或建设用地使用权。 实现?在2007年 l0月 1日 《物权法》施行前，根据 《担保法》第 理由是根据 “房地一体”的立法原则，担《保法》第36条规定了法 36条之规定，地上建筑物和建设用地使用权分别抵押的仍为有 定抵押权，抵押权的效力当然及于另一部分。 效，抵押权的效力仅及于各 自登记部分的抵押物 ，抵押权人就各 但是，担《保法》第36条之规定是针对抵押行为本身，还是同 自抵押合同约定并登记了的抵押物分别享有抵押权，也就是我 时规定了抵押的效力，担《保法》第36条并未指出，但就法条字面 们通常所说的分别受偿 ，这种观点较具代表性。 《物权法》施行 意思理解，认为只针对抵押行为本身，是合理的。故此，以 《担保 后，根据该法 182条第二款之规定，分别抵押时，未抵押的财产 法》第36条作出 “抵押权的效力当然及于另一部分”的观点，依据 视为一并抵押。即在分别抵押情况下，各个抵押权人就地上建 不足、根基不稳 。但是以 担《保法》第 36条作出分别抵押无效的 筑物和土地使用权该两个抵押物成立了重复抵押 ，我们就该法 裁决，对抵押人又显失公正。司法裁决时普遍支持的思路为：认 条的字面意思可以做此理解 。对于分别受偿与重复抵押两种观 定分别抵押的，各个抵押均有效，但抵押权的效力仅及于各自抵 点，本文将从 物《权法》施行前后的法律背影，及对两种观点的分 押登记部分，抵押权人仅就各自抵押合同约定的并进行了登记的 析入手 ，进行阐述 比较 。 那部分抵押物享有抵押权而优先受偿，也就是分别受偿的裁判思 二、《物权法》施行前房、地分别抵押之效力的认定 路。这样，房、地的抵押权人均有了实现各 自抵押权的可能。 我国 《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房 三、《物权法》的相关规定及对 屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权 同时抵押。以出 房、地分别抵押效力认定的分析：2007年 10月 1日施行的 让方式取得的国有土地使用权抵押的，应