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我国商品住房价格规制的效果分析及其完善途径研究 　　摘 要：随着近年来，我国经济的快速发展，房地产行业逐渐升温，价格也是水涨船高，针对这一现象，政府出台了一系列价格控制措施，该文根据去年上海、重庆所旅行的房产税改革为例，分析了房产税政策为房价控制方面做出的成效，在此效果分析的基础上，提出了房产税层面和其它宏观层面的政府价格控制的措施。 　　关键词：价格规制 房产税改革 完善途径 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）05（a）-0172-02 　　1 价格规制的意义 　　随着我国市场经济的快速增长，我国住宅产市场的演化和发育在不断地加速，期间存在着很多方面的不平衡。当前的住宅市场的基本要素还不够健全，有效的自我调节的制衡机制还有待建立。因此，为了克服住宅市场运作过程中市场机制调节的盲目性和局部性以及滞后性将成为未来市场调控的主要目标，减少由“市场失灵（market failure）”所带来的社会成本和房地产资源的浪费，尽可能地消除住宅市场周期性而带来的波动，一定要以国家宏观调控管理为主导，以市场调节为基本取向，构建全局性的和开放的住宅市场规制体制。所以我们开展对住宅价格规制的研究是非常有必要的。 　　2 房产税作为政府价格规制手段的出台 　　在2011年1月27号，上海市政府颁布了《上海市开展对个人住房征收房产税试点的暂行办法》，该办法明确从当年1月28号开始实行，试点对象主要包括：上海本地的居民家庭，在上海新购买且属于第二套或以上的房子的，不是上海居民在上海新购的商品房的购房者，都将开始征收房产税，税率暂时规定为上限0.6%，下限为0.4%，根据住房的市场交易价格来制定税收，按应税住房的交易价格的70%来计算，同天，重庆政府也颁布了《重庆市关于开展部分个人住房征收房产税改革试点暂行办法》，该办法规定在重庆主城九个区的个人的商品房和新购的高档豪宅，对于没有重庆户籍或工作的个人新购第二套或以上的商品房将实行征收房产税，税率的上限暂定了1.2%，下限为0.5%，根据上海和重庆颁布的这一系列房产税政策，充分表明政府要通过税收来控制商品房价格过快地增长。 　　3 房产税改革的住宅价格规制效果 　　为了评估房产税改革对调控房价的实际效果，在这里搜集了2011年1月～2012年4月，重庆、上海商品住宅价格指数，并分别选择成都、广州作为对照。2010年上海和广州的房价涨幅逼近（约为28%），重庆、成都的房价涨幅接近（约为30%），且这两组城市分别同属我国房地产调控的一、二线城市，在新国八条后楼市调控政策相近，只是在试点房产税上有明显的区别。所以可以通过对比自从试点房产税后两组城市的房价涨幅来分析房产税对房价的调控效应。 　　通过以上数据可以看出几点： 　　（1）2011年1月―2012年4月，被考察的四个城市的住房价格走势非常相似，前半程上扬，后半程下挫，这和全国房价平均走势非常相似；这也充分说明房产税的试点并没有造成试点城市和非试点城市之间在房价波动上的显著差异； 　　（2）试点颁布后紧邻的几个月内，上海和重庆的房价并没有下降，而是持续上涨； 　　（3）从房价波动效应的累计情况分析：重庆房价在一定程度上还是出现了下跌，但跌幅并不及没有试点房产税的城市那样明显，例如成都；上海房价整体略微下跌，但没有试点房产税的城市却出现一定涨幅，例如广州；可见上海楼市在一定程度上收到房产税试点的冲击，但是对其影响几乎可以忽略不记。 　　所以从以上房价走势的实际数据分析，房产税试点并没有充分与述抑制房价的预期相吻合，它对市场的作用力度相当有限；造成这种现象主要有下几个方面。 　　房产税的开征对于房价的上涨虽然起到了一定的作用，但是与房价飞速增长相比，房产税对房价持续上涨的原因没有起到实质性的作用，治标而不治本。使房价飞速上涨的因素有许多，包括成本因素、供求关系以及政策因素等；然而最基本的推动力却并未发生多大的改变，一方面是政府对土地的垄断；另一方面是房地产开发商对房屋供给的垄断。这两大关键垄断与巨大的市场需求之间所产生的突出矛盾，使得房价始终处在一个高速上涨的阶段，城市化进程加速、旧城改造、居民可支配的收入上涨等众多因素使得住房消费性飞速提升；同时我国居民收入分配基尼系数已经突破0.5，这就使得全社会充斥大量的富裕资本，在资本的逐利性的驱使下，投资客选择通过房地产市场来投资资本，加上政府垄断土地供给，需求市场的激烈竞争将住房的土地成本不断推高；而房屋供给双轨制在保障性住房制度不成熟情形下，实际上将市场主导权交给了开发商；在旺盛市场需求的支撑下，他们得通过掌控房价的定价权来赚取更高的经济利益。 　　房产税并没有对市场价格的预期降低，由于房价上涨现象基本形成，在众多调控手段下，其效果都不