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我国当前房地产市场的分化趋势及其改革契机 　　导读：2013年底以来，我国房地产市场风声鹤唳。先是销量断崖式下滑，然后是量价齐跌，逐步由卖方市场向买方市场转变，市场分化趋势明显。市场需求将更加注重房屋品质和居住的舒适度，改善型住房具有很大的发展空间，面积较大、户型结构合理、房屋品质上乘、环境配套成熟、物业服务和维护到位的房屋占比将逐步提高。此外，随着我国进入老龄化社会，老年人口数量迎来持续、快速增长，硬件设施完备、生活医疗配套成熟、居住环境安全宁静的养老地产将成为中长期的发展热点。 　　关键词：房地产 市场体系 供给过剩 双轨统筹 　　DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.06.013 　　党在十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决议》中指出：经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和促进发挥政府作用。市场决定资源配置是市场经济的一般规律，健全社会主义市场经济体制必须遵循这条规律，着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位的问题。 　　2013年底以来，我国房地产市场风声鹤唳。先是销量断崖式下滑，然后是量价齐跌。最初是二三线城市频频降价，如今一线城市房价也出现松动。本轮调整周期开启后，房地产的诸多优势正在趋势性消退：行业净利润连续4年下滑，土地的融资功能急剧衰退，综合体优惠政策越来越少。 　　一、当前我国房地产市场建设特征 　　今年以来，我国房地产市场发生了较大变化，逐步由卖方市场向买方市场转变，市场分化趋势明显。目前，我国房地产市场呈现出五大特征。 　　（一）总量结构变化 　　自1998年住房制度全面改革以来，我国住房市场化程度不断提高，住宅投资增速明显，住房供给规模快速增加。1998～2013年，我国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58 951亿元，年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善，人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。15年来，我国商品住房竣工量大幅提高，城镇住房供应总量不断上升，城镇住房存量显著增加。 　　依据全国第六次人口普查数据的推算表明，2012年年底全国城镇家庭户的户均住宅套数已达到1套。从国际经验看，在这个总量水平上，住房市场供求关系将趋向平衡。 　　在城镇商品住房市场不断发展、居民住房水平不断提高的同时，我国住房保障体系逐步建立并不断完善。特别是进入“十二五”时期以来，保障性安居工程建设加快推进，住房保障受益群体持续扩大。如果“十二五”期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务，到2015年年底，全国就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难，城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%。届时我国住房市场结构会发生很大变化，政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用。 　　在我国城镇居民住房条件得到持续改善、住房保障覆盖面逐步提高的同时，我国住房市场发展中也面临着一些突出的矛盾和问题。 　　第一，虽然城镇住房总量显著增加，但仍有一些住房条件相对简陋，有些住房缺乏独立卫生间和厨房。 　　第二，城镇居民住房的实际占有不太均衡。虽然在总量上城镇居民户均住宅套数已达到1套，但实际上居民家庭占有并不均衡。有的家庭有2套甚至多套住房，有的家庭尚没有住房。 　　第三，商品住宅销售价格从2003年以来进入一个较快上升周期。2003～2013年的10年间，全国商品住宅销售均价从2197元/平方米提高到5850元/平方米，年均上涨10.3%。一线和部分二线城市房价上涨更快。城镇化进程加快、居民收入提高、家庭户数的裂变和增加、政府促进房地产发展的政策取向，以及一段时间内投资和投机需求增加，都成为城镇住房价格较快上升的推动因素。 　　第四，住房市场的区域分化特征日益明显。目前，一二线城市住房供给仍相对不足，住房销售量增长较快。而三四线城市的住房库存不断增大，不少城市去库存化周期平均达到14～16个月。供不应求使得一线城市价格上涨压力较大，2013年9月到12月间，一线城市新建商品住宅价格指数同比涨幅连续四个月超过20%，二线城市和三线城市的同比涨幅水平分别保持在11%和8%左右。 　　第五，在大规模保障性安居工程建设中，仍面临着政府财政压力和稳定的资金来源的问题。 　　（二）风险隐患犹存 　　1.房地产投资规律性回落的风险 　　随着我国住房供求总量逐步趋向平衡，住宅投资增长的动力减弱，再加上整体经济增速的回落，前些年房地产投资持续高速增长的态势将难以为继。未来房地产开发投资增速回落是房地产发展的客观规律。 　　房地产投资增速的规律性回落，必然会对固定资产投资增速产生影响，进而对我国经济增长的带动作用有所降低，