浅论对房地产中介服务违规行为的规制.pdfVIP

1258第四届西部律师发展论坛 内蒙古 论文集 浅论对房地产中介服务违规行为的规制 宁夏宁正律师事务所姜有育王虹艳 内容提要：随着房地产行业的骤升。房地产中介服务机构越来越多．房地产中介服务活 动的开展，促进了房地产交易专业化、规范化的发展，但由于起步晚、立法不健全，有些中 介服务机构由于利益的驱动，存在许多违规操作的行为．本文拟从规范和调整中介服务行为 入手，探讨中介服务违规行为的表现形式、形成原因等问题，并对中介服务违规行为的规制 及立法提出相关建议，以加强立法和监管机制，严格市场准入，确立责任保险制度，保障房 地产中介服务业健康、有序的发展． 关键词：房地产 中介服务违规行为规削 近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如 雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用， 促进了房地产交易的专业化、规范化运作I另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚， 立法也不够健全．房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发 生。鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对 的迫切问题。本文拟从规范和调整中介行为人手．探讨中介违规行为的表现形式、形成原因 等问题，并对中介违规行为的规制及立法提出相关建议。 一、房地产中介违规行为的主要表现形式 根据 城市房地产管理法》及l：城市房地产中介服务管理规定 的有关规定，所谓房地 产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称．房地产中介服 务违规行为，是指房地产中介服务机构和人员违反相关法律、法规的规定，故意或过失操作 房地产咨询、价格评估和经纪等中介服务活动，扰乱房地产交易市场的正常秩序，损害房地 产交易各方当事人合法权益的行为。其主要表现形式为。 一 对不允许上市交易的房地产违规代理、挂牌出售 根据我国《城市房地产管理法’第38条的规定，对于未依法登记领取权属证书的或具有 法律和行政法规规定禁止转让的房地产不得转让．但在实践中，一些房地产中介为了促成交 易，赚取佣金．往往隐瞒标的房屋仍为承租公房或为限制年限内的经济适用住房等不能上市 交易的事实，或随意承诺短期内即可解决交易障碍，致使买卖双方在随后交易失败后与房地 产中介公司就中介费应否支付产生纷争。 二 疏于核查客户、房屋的关键信息 如中介公司未对客户出示的身份证明、房屋权属证明进行合理查验；未仔细审查待售房 浅论对房地产中介服务违规行为的规制1259 屋有无抵押、有无出租及私搭乱建，并核查委托的客户是否是真正有权出售房屋的权利人I 对于属于夫妻共有财产的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托办理的证明；对于待出 售房屋为遗产的，未要求全体遗产继承人出具同意出售的书面委托文件。 三 隐瞒影响交易成功的重要信息 如不向买受人如实说明其已知的可能不利于成交的待售房屋的历史情况或周边环境或必 要生活设施情况。 四 为交易双方规避法律出谋划策 如承诺为无实力购房人办理。高评低供”还贷款手续，或帮助外地买受人虚构在京纳税 或社保缴费一年以上证明，或为迎合买受人少交税款的心理帮助买卖双方签订“阴阳合同”， 恶意促成双方达成不平等或不合法交易。 五 违规荻取额外利益 如中介公司要求买受人全程通过其交纳钱款、委托办理过户，从而千方百计阻挠买受人 与出卖人见面，再通过隐瞒房屋真实成交价、一再加价等手段将多收取的售房款据为已有。 又如中介公司怂恿当事人采取恶意毁约、一房二卖的方式高价出售房产以为自身获取更高的 居闻服务费，从而引发房屋买卖连环纠纷． ． 六 资金监管存在漏洞 大部分交易中，买卖合同约定的定金和首付款由中介公司自行监管，有的交易总价较高， 定金和首付款的总和可能高达几十万元，这大大增加了交易风险；一些银行只对在该银行贷 款的购房客户实行免费资金监管，而对于不在该银行贷款的购房客户不提供资金监管服务或 收取高额的监管服务费用，导致购房客户不愿或无法选择由第三方办理资金监管。 二、房地产中介违规行为成因分析 一 立法层级低、缺乏可操作性，致使规刺房地产中介难以做到有法可依 在国家立法层面，目前我国尚无专门的房地产中介管理立法，仅有的几个条文只散见于 《城市房地产管理法》第58条 有关房地产中介服务机构的设立条件 及《合同法》第23章 有关居间合同的一般规定 中，并不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的 作用。而建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商总局颁布的《经纪人管理 办法》、国家计委和建设部联合发布的《关于房地产中介服务收费的通知》及建设部和财政部 等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》