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论我国房地产估价行业积极拓展投资咨询业务的 必要性与途径 虞晓芬 (浙江工业大学房地产研究所) 【摘要】本文在分析当前房地产评估机构过度依赖政策性评估业务的诸多弊端的基础 上，论述了我国房地产估价行业积极拓展投资咨询业务的必要性与可能性，提出估价机构 应该利用我国房地产开发热、投资热这一有利时机，加快信息积累‘、人才积累与品牌积 累，积极地为开发商、投资者、政府、金融部门提供投资咨询服务，这不仅是企业拓展发 展空间的需要，更是提升行业整体技术水平的需要。 【关键词】房地产估价行业；投资咨询业务；核心竞争力 一、房地产估价行业积极拓展投资咨询业务的必要性 自1994年我国成立中国房地产估价师学会，并于1995年开始在全国实行房地产估价 师资格考试制度以来，我国估价行业发展迅速，估价队伍日益壮大，估价操作日渐规范 化，在保护房地产交易双方合法权益、促进房地产交易秩序的建立、以及防止国有资产流 失等方面发挥了积极的作用，估价机构也逐渐发展成为与会计师事务所、律师事务所并重 的三大社会鉴证类中介机构之一。但值得注意的是，通过对浙江等地的房地产估价机构的 调查表明，估价机构几乎100％的业务都来自于政府或金融部门等强制规定型业务(即政 策性评估业务)，如拆迁评估、二手房交易评估、抵押评估、司法评估等。不可否认，在 我国估价业发展初期，政策性评估业务曾对扶持我国估价业的快速发展起到了积极推动作 用，但经过十多年的发展，目前评估机构仍过度依赖于政策性评估业务的现实，已制约了 该行业的健康、良性发展，主要表现为以下几方面： (1)业务受政策影响大，给评估机构现金流收益带来极大的不确定性。如浙江不少城 市税务部门正在考虑取消二手房交易必须出具房地产估价机构评估报告的规定，而改用申 报制或采用信息化评估系统，一旦此政策全面实施，估计评估机构传统的业务量将减少 40％；再如现今一些银行为减少客户的费用支出，对于银行内部认为较低风险的房产抵押 免于评估；这些政策的变动都会造成评估机构面临收益大幅下降的风险。 (2)技术含量低，收费标准相对较高，引起同行过度竞争。政策性评估往往是依据现 行房价水平进行的估价，是一种静态的评估，因此涉及面较小，技术含量相对较低，但收 208 论我国房地产估价行业积极拓展投资咨询业务的必要性与途径 费标准却相对较高，收费保障性好。这种只要接到业务就能做、就能赚钱的效应导致估价 市场价格竞争激烈、技术服务竞争淡薄，高收费、高回扣成为市场厮杀的普遍现象，甚至 有些公司为争取业务还不惜通过贬低竞争对手的业务能力，这种恶性市场竞争，污染了估 价市场，扰乱了正常市场秩序，也抹黑了估计行业自身的形象。 (3)行业技术水平提升缓慢。政策性评估具有以下特点：①垄断性。对政策性评估来 讲，目前服务的可替代性不高，即在行政或法律效力上来讲，目前只有拥有房地产评估资 质的公司才能从事该行业。相对高的行业进入门槛，排斥了众多的潜在竞争者，从而导致 一些公司仅靠资质混饭吃，忙于四处设立分公司、分店拓展业务，而疏于具体业务水平、 服务水平的提高。②静态性。目前很多政策性评估业务如拆迁评估、二手房交易评估、抵 押评估、司法评估，大多是根据估价时点的市场价格水平对委估对象价格的一种估计与判 断，不太需要涉及对房地产市场趋势、房地产政策层面等的系统分析与预测，某种程度上 是一种就事论事的格式化评估，技术含量相对较低。③干扰性。政策性评估在实际操作过 程中往往容易受到委托方或当事人的影响，难以起到客观、公正的第三方估价要求。如拆 迁评估既受到被拆迁人要求提高评估价的影响，又受到拆迁方控制拆迁成本的影响，最后 的评估价往往是一种多方利益平衡后的价格，容易偏离真实市场价值；与此相同，二手房 交易价格、抵押评估也由于目前在浙江等地的评估费是由交易方、抵押方承担，不可避免 地导致了评估机构站在交易方、抵押方的立场，适当压低交易评估价格，以减少税费支 出，或适当提高抵押评估价格，以帮助客户获得更多的银行贷款。类似上述这些制度设计 上的缺陷，导致评估带有一定的随意性，从而影响估价工作的严肃性、权威性，致使一些 估价师放松对提高业务技术水平和服务意识的追求，造成整个行业技术水平提升缓慢，社 会形象欠佳。 因此，我们认为无论是从稳定评估机构收入来源，还是从提高评估业整体技术水平、