城市土地储备资金运行探析.pdfVIP

城市土地储备资金运行探析 北京市国土资源东城分局刘京菁 资金和土地是土地储备机制运作中的两大基本要素。土地储备过程既是土地的流转过程，也是资金的 循环过程。在实际运作中，没有巨额资金加以支撑和驱动，是难以有效运作的。土地的收购储备耗资如此 巨大，应逐步建立起“多元融资、自我发展、良性循环”的资金运作循环系统。我国各主要城市在其有关 土地储备的政府规章和相关政策中，都对土地储备资金的筹措、管理、运行模式作了规定。本文将从几个 方面对土地储备资金进行分析研究。 一、土地储备资金的现状类型 一是资本金，即政府在储备机构成立之时拨付的注册资金。这一部分资金实际上都不多，如杭州市初 期注入4000万元，北京市1亿元，重庆地产集团最多为20亿元。 二是财政拨款。财政拨款是一种政府行为，指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为有效调控城 市土地市场为目的而采取的行动，具有以下特点：(1)无偿性。财政拨款是通过无偿拨款方式支持土地储 备中心，使其能够顺利地进行土地征收与储备工作，是政府的一种无偿行为，无需归还；(2)无风险性。 财政拨款是一种既不用归还本金，也无需承担利息的融资模式，所以没有任何财务风险；(3)不确定性。 财政拨款来源于政府当年的财政收入总额，由于每年的财政收入不同，再加上资金的其他用途与其进行竞 争，所以我们可以看出政府对土地储备机构的拨款受一些因素的影响，拨款的数额带有很大的不确定性。 另外，各地政府都面临着城市发展资金相对短缺的困境，财政拨款大都难以充分兑现。 上面提到了财政拨款是一种政府行为，那么政府、财政及审计部门不仅要及时指导和监督土地收购储 备机构，对土地使用权出让后国土收益及时回收，更要协助土地收购储备机构搞好土地收购储备前期的资 金筹措和投放工作。 对于财政收入情况好一些的地方，财政部门应积极向地方政府建言献策，将可划出用于实施土地收购 储备的资金列入土地储备专项资金纳入到每年度的财政预算体系内，并可视当地土地市场发展的实际情 况，适当增减财政划出。这样一来，既可以减轻土地收购储备机构贷款利息高、土地收购储备成本人幅增 加的压力，又可以协助政府从资金投入市场的额度量方面有效地调控土地市场的供应和需求关系；对于财 政收入情况一般的地方，财政部门则史应积极配合好当地土地收购储备机构，充分利用土地储备机构可向 金融系统进行融资的政策依据，主动地与当地信贷部fJ联系给予资金上的扶持，并在资金的信贷上提供积 极的担保帮助。 三是储备土地出让收益。即储备土地在完成前期开发并上市供应后的出让收益，按照一定的比例返还 给储备机构或纳入储备专项资金账户，用作弥补土地储备前期开发成本及再开发。这一部分资金的比例和 归还方式，各地的规定差异较大。如《上海土地储备办法》规定：储备地块出让所得的价款中属于土地前 期开发费用的部分(占出让总价款的70％)，由受t卜人支付给土地储备机构，并在扣除土地储备的成本开 支和管理费用后，纳入土地储备专项资金。《重庆市国有土地储备整治管理办法》第22条明确了：储备整 治的土地，有土地管理部门组织出让后所得的综合价金，扣除应支付的土地储备整治成本后的10％，作为 土地储备整治发展专项资金存入土地储备整治资金专户。 167 随着《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发(2006)100号)的发布 和实施，中央政府加强了对国有土地使用权出让收入的收支管理，明确将土地出让收支全额纳入预算，实 行“收支两条线”管理。同时由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例，用于建立国 有土地收益基金，实行分账核算，主要用于土地收购储备。 四是各类贷款资金。银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前 最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。该模式具有以下特点：(1)有偿性。银行贷款是土 地储备中心以债务人的身份向银行借款，此时的银行是债权人，银行也是一种追求利润最大化的企业，所 以土地储备机构必须按期还款付息：(2)风险高。土地市场具有一定的波动性，地价会随市场的波动而变 化，所以在某些情况下，有可能会发生不能按时偿还银行贷款的状况，严重时还可能会引发财务危机；(3) 方式灵活。由于我国银行种类比较多，且分布广泛，贷款类型、期限也是多种多样的，所以与其他形式相 比银行贷款筹集方式相对比较方便，灵活。 银行贷款