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房地产市场 房地产上市企业经营效率分析 马智利 ’，王明轩 ’ (1．重庆大学建设管理与房地产学院，重庆 400045) 摘要：通过对 2011—2013年我国沪深A股房地产代表性上市企业年报披露的经营业绩数据进行统计分 析，选取关键影响指标，构建企业经营效率评价指标体系，运用DEA中VRS模型和Malmquist指数法 从相对效率和动态变化角度进行综合效率测评与评价，旨在从量化角度评价企业经营效率的高低，为 房地产企业改善经营提供参考。研究结果表明：我国上市房地产企业规模效率整体较高，同时在行业 增速放缓、竞争加剧和经营风险凸显的大背景下，企业经营效率的提升应着重从改善经营水平和资源 利用效率等角度来大幅提升纯技术效率。 关键词：DEA，房地产上市企业，经营效率 中图分类号：F223；F272．5 文献标识码：A 文章编号：1001—9138一(2015)01-0028—35 收稿 日期：2014—1卜20 1引言 了巨大的经营风险。如2014年 以来，国内多家房 近年来，中国房地产业持续高速发展，房地 地产企业因资金链断裂，陷入破产危机 ，旗下项 产开发投资规模、房地产开发企业数量、行业从 目多半烂尾 。房地产企业经营风险导致的经济、 业人员数量等均一直保持快速增加的趋势，房地 社会后果不可估量，而未来房地产企业仍然面临 产业在国家经济中的比重越来越大，房地产行 着政策调控、金融信贷、市场波动和 内部经营效 业与企业 的健康发展直接关系到国家经济的持 率低下等多重压力。因此，我国房地产企业如何 续平稳增长 目标的实现。相关统计数据表明，我 提高 自身经营管理水平，改善经营效率，增强市 国房地产开发投资额从2003年的10106亿元增 场竞争与风险控制的能力 ，是现阶段及未来一段 长到20l3年的86013亿元；截至2012年底 ，全 时间房地产企业迫切需要解决的重要问题 。 国房地产开发企业89859个，从业人员达238．68 万人，2003—2012年 10年间年均增长 10％左右。 2数据包络分析 (DEA)方法简介 另一方面，房地产业对政策、金融、市场等 在企业经营效率的评价方法和模型选取上， 因素变化异常敏感，房地产多年的高速扩张隐藏 投资收益率、利润率等单一财务比率指标以及 28 房地产市场 因子分析、主成分分析、层次分析、聚类分析法 )，每个决策单元有相同的S项产 出 (输 出)(r= 等方法常被用来评价公司的经营绩效，也能在 1，2，… ，S)： 一 定程度上反映企业经营效率 。为综合评价房地 Xj——第j决策单元的第i项投入 ； 产企业经营效率，结合历史文献研究以及各种 Yj——第j决策单元的第r项产出； 方法的特征，本文选取数据包络分析 (DEA)方 min E 法从企业多维投入与多维产出的角度来思考房 Yrj≥yrjo 地产企业经营效率水平的评价问题。 DEA分析法是 1978年 由Charnes和Cooper S．t． ~jyij Yijo 教授合作创建和命名的一种非参数的系统评价 方法体系。具体而言，DEA是使用数学规划 (包