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房地产企业结转销售收入的税收风险分析 荀继华 摘要：房地产企业在完工年度结转销售收入时，预收账款的正确结转对当期纳税金额的影响重大。本文以案 分析说明：不同收款方式的产品结转销售收入产生当期纳税的金额不同。企业结转销售收入时应关注结转收入产品 的收款方式，正确结转销售收入，避免税收风险。 关键词：房地产企业；预收账款；结转收入；税收风险 房地产企业产品开发周期长，产品的销售方式主要 本，计算实际利润额，对以前预计毛利进行调整。 以预售为主，在完工年度结转销售收入时预收账款的正 二、实践中结转销售收入时可能涉及的税收风险 确结转对当期纳税金额的影响重大。即使结转相同的主 企业在完工年度预收账款结转销售收入可能涉及 营业务收入，是前期预收账款的房屋结转收入还是由当 的税收风险有以下两种情况：一是提前将预收账款结转 期销售的房屋结转收入，当期缴纳的营业税及企业所得 销售收入、提前调整预计毛利，即前期部分预收帐款在 税金额是不同的，这是由于企业会计准则和税法对房地 完工年度不符合税法规定的结转销售收入条件，却将相 产这种特殊产品收入确 和纳税的相关规定决定的。 应以前年度已预计的毛利当年调整转回，前期预收账款 一、房地产企业确认收入的会计及税务处理依据 已缴纳的营业税金及附加结转入当年税金计算利润；二 根据《企业会计准则》规定，房地产企业收到预收房 是已签订销售合同交付使用的房屋未按销售合同金额 款时，由于不符合收入的确 原则，不确 收入，而是作 足额确 收入，仅按已收到的预收账款确 收入，少确 为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确 收入。 销售收入，即应收未收的尾款未确 收入，未缴纳相 对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等， 应税金。以上情况造成少缴纳当期营业税及企业所得 房地产企业直接在会计科目“应交税费”的借方反映，销售 税，为企业带来税收风险。 收入实现时，再将预缴税费转入“营业税金及附加。” 案例：A 房地产公司20 11 预收账款5630 万元，是预 房地产开发企业销售收入结转的税务处理，根据 售未完工商品房取得的房款；2012 年当年新增预收房款 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发 11930 万元，利润总额 124.02 万元，开发项目于2012 年 [2009]31 号文第六条“企业通过正式签订《房地产销售 10 月完工，20 12 年签订销售合同并已交付用户使用的 合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确 销售 房屋80 户，实现销售房屋售房款为13600 万元。 收入的实现”。房地产开发企业根据签订《房地产销售合 情况一、该企业房屋销售明细显示，2012 年确 收 同》及销售部门提供的房屋销售明细，对符合收入结转 入 13600 万元房款中有2011 年预收款5630 万元、2012 条件的预收账款结转为收入，对符合收入确 条件未实 年预收账款7970 万元； 际收到的款项作为应收账款。 情况二、该企业因有部分房屋向内部职工及关系单 预收账款结转收入时，应调整以前年度预计毛利， 位销售，对此部分房屋已交房款总金额80%以上并签订 国税发[2009]31 号文第九条指出“企业销售未完工开发 售房销售合同，余款在2013 年底前交齐的用户将房屋 产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计 交付其使用。房屋销售明细表显示，2012 年确 收入 算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完 13600 万元房款中有2011 年预收账款4030 万元、2012 工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入 年预收账款6600 万元，其余2