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建立泉州市地下空间建设用地管理制度有关问题的探讨 陈师军 (泉州市地产与矿业权交易中心，福建泉州，362000) 摘要：泉州市城市建设用地日益紧张，地下空间的开发利用不断增多。本文针对泉州市地下空 间建设的历史和现状，分析了地下空间管理上存在的规划滞后、开发无序、产权不清、：利益纠纷等问 题，提出了建立泉州市地下空间建设用地管理制度的必要性，通过政府引导，规范地下空间的开发利 用，推进地下土地资源的可持续利用，对今后泉州市区城市建设的加快发展具有重要意义。并提出了 对地下空间建设用地管理在规划编制、用地供应、地价标准、使用年限、土地登记等内容的建议。 关键词：地下空间建设用地管理制度泉州 近年来，随着经济的快速发展，泉州市区城市建设规模不断扩大，土地利用与土地资源稀缺性之间的矛盾 日益加剧。地下空间的开发利用得到社会的极大关注，但因现有的法律法规不完善，泉州地下空间的建设用地 管理存在诸多问题亟待解决。为拓展城市用地空间，合理配置土地资源，集约利用城市土地，积极支持、鼓励 地下空间的开发和使用，泉州市应加强对地下空间的开发利用在政策上加以引导、规范和管理。 1泉州市地下空间开发建设的历史和现状 泉州市的地下空间开发建设，始于60年代、70年代的人防工程建设，建设目的主要是为了满足战备需求。 1997年1月1日起实施的《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有 关规定修建战时可用于防空的地下室。”同年底，原建设部颁布了《城市地下空间开发利用管：哩规定》(2001年 进行了修订)，规定了“城市地下空间规划是城市规划的重要组成部分”。1999年lO月福建省公布了《福建省 人民防空条例》(2008年进行了修订)，对城市新建民用建筑，修建战时可用于防空的地下室的建筑面积标准进 行了详细规定，并强调应当坚持就地就近、自建为主的原则，确因地质、地形等原因不能就地修建的，经主管 部门审批，并按照省人民政府有关规定缴纳人民防空工程易地建设费。这之后，泉州才开始对新建民用建筑强制 性要求建设可用于防空的地下室。 但是，当时土地政策相对宽松，地价较低，开发企业对开发地下空间兴趣不大；且当时的楼层一般在七层 以下，不适合发展人防地下工程：另外地下工程建设成本较高，经营租赁困难，又不能用于销售，无多大经济 效益。因这些原因，许多开发企业宁愿交人防易地建设费，也不愿做地下人防工程。进入21世纪以后，随着经 济建设的迅速发展，高层建筑在泉州不断增加，结合高层建筑的基础工程建设的地下室、地下商场等地下建筑 物才大量兴起。特别是近十年来城市家庭小汽车数量大规模增加，停车难成为了城市管理面临的重大问题，随 之而来的是地下室的停车功能凸显，停车库、停车位出售、出租价格不断攀升，开发利用地下室的经济效益非 常可观，促使了开发企业在做规划方案时尽可能的增加地下室开发面积，最大化的提高经济效益。 2泉州市地下空间开发利用管理存在的问题 2．1规划滞后 泉州市对地下空间开发利用缺乏统一、详细的规划，现有地下空间分布零散、使用功能单一，各开发单位 按照各自的发展需要，建成的地下建筑，缺乏整体性，系统性，上下不协调，矛盾较多，综合效益不明显，特 别是没有统筹考虑相邻地下空间的衔接问题，制约着地下空间使用功能的发挥。 265 2．2产权不清 我国现行法律法规没有明确规定地下空间建设用地使用权以及地下建筑物、构筑物的产权归属问题，泉州 市对地下空间开发的产权认定也没有出台统一的管理意见，造成地下空间建设产权不明确。结合地面建筑一并 开发建设的地下空问建设面积在规划设计方案中是不计入规划容积率的，因此，新建民用建筑只要在满足人防 工程要求的基础上，建多少如何建主要由开发企业自己决定。但因地下室面积不计入容积率，造成己建的地下 空间建筑物、构筑物的产权关系不明确，投资者开发建设地下建筑物、构筑物后没有相应的产权证明，其权益 无法得到法律的保护。 2．3利益纠纷 地下空间也是一种资产，具有价值性。建设部的《城市地下空间开发利用管理规定》规定了地下工程应本 着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行 转让、租赁。但因产权界定不清，在实际操作中，房地产开发企业、物业管理公司、业主委员会对