土地使用权租赁制度的改革探析.pdfVIP

Im东科技大学 学=}品I自然科学版 1112 嘉筹掌。月 ∑：；：。， 。。=y 带面，总结经验，促进整个划拨土地有偿使用制度改 是个新鲜事物，没有现成的经验可以遵循，为搞好这 革在面上的深入开展。 项工作，首先，该县按照因企制宜的原则，灵活确定 一是外出学习，完善地价体系。由该局与县府 土地资产处置方式，由企业自主选择土地有偿使用 法制办组成人员先后考察了临沂市、烟台市、罗庄 的形式，“宜出让则出让，宜租赁则租赁”，促进企业 区、莒南县的地租征收工作，学习他们地租征收的征 改革的深化；其次，按照“先易后难，由点带面，积极 收程序、配套措施等先进经验，特别是地租的实质问 稳妥，逐步发展”的工作方针，在第一年城区国有存 题，最后经请示省物价部门，该县收取的地租是指土 量划拨土地有偿使用推开的基础上，第二年进一步 地使用者，以营利为目的，将土地使用权及其地上建 扩大了土地有偿使用的范围，对集体、个体、私营企 筑物及其它附着物进行经营、租赁活动，政府以地租 业建设用地也实行有偿使用，推动了该县土地使用 的形式收缴的土地使用权收益金。 制度改革的全面深化。 二是明确了地租征收的范围。在继续搞好土地 3加强监管，规范和完善土地市场 出让的基础上，对存量划拨土地实行年租制。征收 年地租的范围包括：以划拨方式取得土地使用权用 土地市场的培育和发展需要有一个良好的环 于生产经营活动的；以出让方式取得土地使用权而 境，作为职能部门必须抓好监管，做好资源开发的科 没有足额缴纳的土地出让金或改变出让合同规定用 学规划和宏观调控。对此，该县从三个方面人手，实 途的；将集体建设用地进行租赁或改变原批准用途 现土地市场规范有序运转。 的；改制后的企业使用原划拨土地使用权未进行土 一是因企制宜，灵活确定土地资产处置方式。 地资产处置。 为确保改革措施的系统性，连续性，全面推进存量划 三是调查摸底，确定年租金收取标准。推行地 拨土地使用制度改革，县政府还规定：以划拨方式取 租征收，确定年租金征收标准非常重要，这关系到土 得土地作用权的企业，可根据改革的不同类型，分别 地承租人的承受能力。该县专门抽出32人，分成四 采取出让租赁、作价人股、作价出资等方式进行灵活 个工作小组，本着“区域分类、土地使用权性质分类、 处置。土地处置方式由企业自主选择，不搞一刀切。 不同土地用途计算分类、可行性分类”的原则，分别 二是合理确定有偿使用土地面积，订立土地租 对25处乡镇，规划区6个街坊，320多家个体工商 赁合同。为强化租金征收，该县在认真细致开展外 户进行了调查，结合莒政发[-1997-]13号文件公布的业调查的基础上，合理确定有偿使用土地面积，将企 城区基准地价及Et政办发[1997149号文件规定，初业非生产性用地剥离出来，调查结果经用地单位加 步确定：按照评估地价的1一一3％征收年地租，即 盖公章并经企业主要负责人签字认可后生效，对拒 在城市规划区范围内，商业用地年地租，一级地3～ 不交纳的，主要采取行政措施进行催交。县政府坚 4．7元／m2，二级地2～3元／m2，三级地1．6～2．2 决堵住了减免的口子，未批准任何一处企业减免地 元／m2；工业用地一级地价2．3元／m2，二级地1．4租的申请。对多次催交仍不交纳的，停止办理该单 ～1．8元／m2，三级地