土地增值税清算对房地产市场的影响探讨.pdfVIP

的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额的50％、未超过扣除项目金额 的100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额的100％、未超过扣除 项目金额的200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额的200％的部 分，税率为60％，即：土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地 增值税税额的方式。该税种的施行加上1993年7月开始实施的宏观调控，适当 地抑制了土地投机活动，使增长过快的土地价格急剧下降。由此，房地产业步入 下行轨道，由于商品房积压严重，国内消费需求不足，在1996～1997年连续两 年出现全行业亏损，房地产行业几乎没有增值税可征。从1994～1998年5年间， 征收土地增值税总额仅为8．2亿元比1。 随后，为拉动内需，消化房地产热时期闲置下来的大量土地和房产，陆续出 台了一系列刺激和鼓励房地产业发展的政策，从而使其步入快速发展的轨道， 房地产开发周期长，征收和缴纳成本较高，叉没有配套的成本核算办法及严格征 缴时限等原因，税务部门往往倾向于用较低税率(约0．5％一3％)对纳税人按 预(销)售额进行预征，而且部分地区则尚未开始预征。可以说至今为止，土地 增值税的结算一直没有真正落实。因此，土地增值税清算政策的出台，实际上是 强化已有政策的实施，落实去年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国 发【2006】31号)中“调整建设用地有关税费”条款的具体体现。 二、土地增值税清算政策出台的原因 (一)抑制房地产投资过热 目前房地产投资过热，投资增幅持续据高不下，一些地区甚至面临经济房地 产化或产业空心化倾向，城市GDP增长主要依靠房地产带动，财政收入主要依靠 土地经营收入，银行收益和资产质量主要依靠房地产抵押贷款，这些已经严重威 胁到房地产业乃至整个国民经济的健康发展。据国家统计局数据显示，2006年 1～11月，完成房地产开发投资16416亿元，同比增长24％，与2005年房地产开 发投资增速19．8％相比，增幅仍在加快；其中，商品住宅投资同比增长28．4％， 增幅比去年同期加快6．1个百分点。因此，如果对房地产行业征收土地增值税， 可以引导社会资金的流向，调控整个国家房地产业的发展速度和发展方向，降低 投机者的交易收益从而遏制投机，抑制投资，保证房地产业的健康、持续发展。 (二)控制房地产开发企业利润 房地产开发行业利润高已经是众所周知，也是房地产开发商逐利得根本动 力。根据财政部第十二号会计信息质量检查公告显示，2005年，财政部组织检 查了39户房地产开发企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润 不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12．22％， 而实际平均利润率却高达26．79％，个别甚至高达57％口1。而目前国际上房地产 企业的平均利润率基本控制在6％～8％左右H1。从某个侧面来说，目前房地产行 业的暴利是促成房地产投资过热和房价过高的重要原因。因此，通过土地增值税 清算，可以调节房企高额土地增值收益，实现收益再分配，同时，可以有效防止 房地产企业偷税漏税，杜绝国有土地收益流失。 (三)抑制房价增长过快 在2006年，国家针对“少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾 突出，房地产市场秩序比较混乱”等问题陆续出台了包括土地、信贷、税收等政 策在内的宏观调控措施，但收效不甚明显，部分城市房价仍保持较高增速。据国 家统计局数据显示，2006年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5。5％， 其中，新建商品房价格同比上涨6．4％。从较长期走势观察，2002年到2005年， 房屋销售价格分别上涨3．7％、4．8％、9．7％、7．6％，相较而言，2006年房价增幅 有所缓和，但回落并不十分明显，且房价上涨的地区差异较大，同比上涨较快的 有福州、北京、深圳、厦门、大连、呼和浩特等城市，月平均涨幅都在1o％左 右。因此，土地增值税的清算是去年一系列调控政策的延续，它可以防止开发商 囤地囤房，刺激有效供给的增加，从而稳定房价。 三、土地增值税清算政策对房地产开发企业的影响 (一)对房地产开发企业利润的影响 由于该《通知》的出台直击房地产企业高额土地增值收益，势必会压缩其利 润空间。由于以前只对房地产开发项目按地方规定的固定税率进行土地增值税低 额预征，在近几年住房需求强劲的条件下，房价迅速上涨，这使得巨额土地增值 额落进房地产开发商手里，造成严重的社会不公。因此，用土地增值税清算替代 预征，必将使房企毛利率降低，例如：假定某项目的毛利率为30％，总销