利率对房地产价格影响实证分析：1998～2007.pdfVIP

第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会 利率对房地产价格影响的实证分析：1998～2007 程 瑶 （南京财经大学 南京 210046 ） 摘要：为抑制信贷需求和过度投资，从 2004 年 10 月 29 日起，中国人民银行连续 10 次加息。房地产业 是资金密集型行业，利率上调对房地产价格会产生怎样的影响？本文通过实证分析后认为，受利率政策 本身的局限性和通货膨胀预期等因素的影响，现阶段调高利率，对于稳定房地产价格，促进房地产市场 的持续稳定发展而言效用不大。 关键词：利率 房地产价格 销售价格指数 一、引言 2004 年 10 月 29 日，中国人民银行宣布上调人民币基准利率，放开贷款利率上限和存款利率下 限，实行“贷款利率管下限、存款利率管上限”的管制政策。此次利率调整是央行从 1996 年 5 月 1 日起连续8 次下调利率以来的首次利率上调，紧接着央行又在 2006 年 4 月 28 日、2006 年 8 月 19 日、2007 年 3 月 18 日、2007 年 5 月 19 日、2007 年 7 月 21 日、2007 年 8 月 22 日、2007 年 9 月 15 日连续九次上调人民币存贷款基准利率。利率上调有利于抑制信贷需求和过度投资，保持信贷 和投资的合理增长，巩固宏观调控成果，为经济结构调整和经济增长方式转变提供稳定的货币金融 环境。房地产业是利率敏感性行业，有的学者认为在利率上升的情况下，住房的消费者会推迟进入 房地产市场，从而压缩对住房的需求。如果这种情况出现，住房的需求减少，供给增加，上调利率 对房地产市场的巨大影响自然显现（易宪容，2007 ）。与之相反，有的学者则认为加息对房地产业 整体影响不大，对房地产价格的影响也不大。这次加息最直接的导火线就是通货膨胀问题，国家在 政策上采取的宏观调控。它并不直接影响到房地产业的供求关系。因此，对房地产价格的走势不会 产生实质性的影响。利率上调对房地产价格究竟会产生怎样的影响？在综合运用经济手段、法律手 段和必要的行政手段对房地产市场进行宏观调控的经济背景下，客观地剖析现阶段利率调整对房地 产价格的影响，把握新的货币政策环境下影响房地产发展的相关要素，对房地产市场的健康发展具 有重要的意义。 二、利率变动对房地产价格的影响 （一）趋势分析 一般理论认为，货币政策是通过利率的改变影响房地产价格的。银行利率与房地产价格呈现反 比例关系，利率升高时，房地产价格降低；利率降低时，房地产价格上涨。对比 1998 年以来我国 利率及房地产价格的变动情况，如图 1 所示，中国的利率在历经多次减息后，在 2003 年降到有史 以来的最低点 1.98%，而从2004 年开始的加息历程，则一直持续到现在。从房地产价格来看，1998 年至 2003 年房地产价格一直是增长平稳，在 2004 年房地产价格出现了较大幅度的上扬。2004 年以 前的减息阶段，房地产价格呈现稳定的上涨，中国的利率变动与房地产价格呈反比例关系；然而在 2004 年以来的加息过程中，中国的房地产价格价不但没有下降，相反却出现了快速上扬。这说明现 阶段加息的利率政策，对房地产价格的抑制作用不显著。 346 第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会 图1 房地产价格与利率的变化情况比较 更进一步，将房地产销售价格指数与利率变化进行比较。由于房地产的建设周期一般较长，房 贷的时间也较长，房地产价格与贷款利率的关联度更高。因此我选择 5 年以上金融机构人民币贷款 基准利率（见表 1）作为参照，与房地产销售价格指数的变化情况进行对比分析，时间序列从 1998 年 1 月到 2007 年 6 月，采用月度指标以便于更加清晰地分析问题。如图 2 所示，房地产销售价格 指数的变化可以分为五个阶段：第一阶段，1998 年 8 月以前，一直稳定在 100 点左右；第二阶段， 1998 年 8 月至 2000 年 12 月，持续在 100 点以下；第三阶段，2001 年 1 月到 2001 年 8 月，开始回 升保持在 100 点以上；第四阶段，从 2001 年 9 月开始一直到 2004 年 4 月，始终未突破 100 点；第 五阶