浅析土地储备制度.pdfVIP

政经视点 浅析土地储备制度 曹凌燕 (四川大学，四川 成都 610000) 【摘 要】本文首先阐述了土地储备制度的概念和功能，然后指出在多年运行中暴露出来的一些问题，最后对土地储备制度的 不完善之处指出一些建议，具有一定的现实意义。 【关键词】土地储备；功能与影响；完善制度 1996年8月，我国第一家土地储备机构——上海市土地发 场，还通过土地储备实质上参与了二级市场的一些行为。并且 展中心诞生。1997年 8月，杭州土地储备制度开始启动。2001 由于储备中心出让土地有一定收益，不可避免在收购过程中会 年4月3Et《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》国务 对于今后出让价格高、升值空间大的土地积极性更高，而这些 院 l5号文件，明确要求 “有条件的地方政府试行收购储备制 土地在储备中心放置几年之后再出让给开发商，实际上是挤压 度”。从此，全国各地纷纷成立土地储备机构，土地储备工作在 了开发商的利润空间。在市场经济中，很多开发商为了维持利 全国迅速展开。 润，都会把这一部分当做成本计入房价。因此，土地储备制度在 一 一 、 土地储备制度及其功能 定程度上确实有推高房价之嫌。(2)财务风险。土地资产 自身 土地储备最早起源于 1986年的荷兰。到2O世纪初期，瑞 规模庞大，以土地作为对象的土地储备需要巨额资金的支持。 典也开展了土地储备工作，随后匈牙利、比利时、丹麦、芬兰、法 目前各地筹资的主要渠道是银行贷款和财政拨款。财政拨款由 国、英国、瑞士等欧洲国家实行了土地储备制度。此外加拿大、 于各种原因，金额十分有限，且审批程序繁琐，往往不能解燃眉 澳大利亚、波多黎各等国家也实行了这个制度。美国的纽约、夏 之急。因此大部分资金还是来源于商业银行的贷款。银行贷款 威夷等部分地区也推行过类似于土地储备的制度。2007年 l1 资金虽一般能及时到位，但利息压力太大。银行贷款期限与储备 月 19日，我国国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发 土地的运营周期存在期限结构的不合理，商业银行提供的贷款 布了艇土地储备管理办法》。土地储备制度是指政府依照法律程 周期短，一般为半年到 1年，最长不超过2年，或循环使用；而 序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划。具体可 土地储备的运营周期长，一般为2年到5年，有的甚至更长，这 总结为一 统一征用、统一收回、统一储备、统一开发、统一出 更加大了使用债务融资而导致现金收益不足偿还债务的可能。 让、统一管理”的“六统一”制度。在当前城市土地管理中，土地 三、完善土地储备制度的一些建议 储备制度总的来说是有利于提高土地管理的效率和效益的，有 (1)土《地储备法》的立法。目前 土《地储备管理办法》仅是 如下功能：(1)保护耕地，促进土地资源的优化配置。通过土地 由国务院下属部门就土地储备制定的专门性规范文件，法律地 储备中心对土地的收回、整理和出租、出售，对于保护耕地、占 位不够高。而 土《地管理法》是全国人民代表大会常务委员会通 补平衡、用途管制的确保有帮助。(2)增加财政收入。在地价程 过的关于土地管理的基本法。因此建议先在C(-k地管理渤 中增 持续上升趋势的背景下，土地储备中心收回、收购土地的成本， 加关于土地储备的内容，下一步再将 土《地储备法》提上立法 日 通常来说低于Et后出让的金额。并且对土地储备中暂时闲置的 程，更严格地确保土地储备的公正、公平以及公益性。(2)编制 土地实行短租，也能增加收益。因此，土地储备制度能够增加政 土地储备规划，降低各方对地价上涨的预期。通过编制土地储 府的财政收入，有利于城镇基础设施的改善和城镇化的推进。 备规划增加信息透明度，避免市场 由于追逐徒弟的稀缺性而对 二、土地储备制度的问题 地价过度上涨的预期，从而减少开发商囤地的冲动以及盲 目竞 (1)对房地产市场的影响。土地储备制度对于房地产市场 价抬高地价的现象。(3)坚挣 大‘规划，小宗