浅谈房地产项目工程造价的全过程控制.pdfVIP

维普资讯 · 造价管理 · 《建筑与预算》双月刊2008年第3期 总第173期 浅谈房地产项 目工程造价的全过程控制 盛凤强 迟跃辉 摘要：简要分析了房地产项 目各阶段对最终项 目造价的影 大限度地减少施工中的洽商、变更。 响，并对各阶段的造价控制提出了一些参考性的意见。 2．5 实施设计奖罚制度。在设计合同中增加优化 关键词：造价全过程 阶段控制 设计、节约造价以及因设计错漏或不合理设计造成工程 房地产项 目的工程造价控制贯穿于项 目运作的全过 造价增加的奖罚条款，激励设计人员深挖设计潜力 、重 程。即项 目的决策阶段、设计 阶段、施工招标及合同签 视设计方案的经济合理性。 约阶段、施工阶段 、结算及后评等阶段都关系到房地产 3 施工招标及签约阶段 项 目的总的成本、费用、利润。要全面有效地对房地产 合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的 项 目形成的各个阶段的工程造价进行控制并及时对各阶 依据，在房地产项 目实施过程中，认真编制招标文件及 段的偏差进行纠正和调整，从而实现项 目投资效益、社 签订工程合同尤为重要。房地产商必须对 以下有关合同 会效益的最优化，对影响项 目造价的各个阶段进行全过 问题进行策划和决策： 程、全面地控制。 3．1 确定签约的承包商的数量和发包方式。在合 1．决策阶段 同签约阶段房地产商应根据项 目大小、专业复杂程度， 房地产项 目投资决策价段工程造价控制对整个项 目 自身管理能力、管理的风险等因素来确定，力求即有利 全过程造价的控制起着决定性的作用。一个城市中的不 于业主控制造价又回避风险。 同区位和地点对于房地产项 目投资决策的形成起着重要 3．2 招标方式 的确定。招标方式有公开招标、邀 的影响作用。决策过程中须根据项 目建设地点的规划功 请招标、议标等 ，各种招标方式有其特点及适用范围， 能 ，公共配套设施 ，居住人群的密集情况、流动性、职 一 般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度和业主 业特点采确定该项 目的开发类型 ，建设标准的档次，以 期望控制工程建设和程度等决定 ，一般采用公开招标。 及项 目容积率、绿化率的确定 ，项 目主要设备的选用 实践中，房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作 等 ，而这些都关系列工程造价的高低。据相关资料 显 为合作对象 ，不失为回避风险的良策之一。 示 ，项 目决策阶段的产出是决策的结果，这个 阶段的产 3．3 合 同价格形式。不同种类 的合 同价格形式， 出对总投资影响的经验数据一般为 70％左右。这表明项 有着不同的应用条件、责任与权利以及对合同双方有不 目决策阶段对整个项 目工程造价具有决定性影响。 同的风险。目前多选择固定合同总价的形式，这样业主 2．设计阶段 能够尽早地控制投资，但采用些形式时要特别注意风险 拟建项 目一经决策，设计就成了工程项 目建设和造 包干范围的确定。 价控制的关键。设计方案的优劣 、设计质量的好坏都直 3．4 保函或保证金 的应用。保函或保证金是为了 接影响着工程项 目的造价、进度和质量。抓住设计这个 保证投标人能够认真投标和忠实履行合 同而设置的保证 重要阶段 、未雨绸缪 ，以取得事半功倍的效果。项 目设 措施 ，房地产商应该很好地加 以利用 ，比较常用的有投 计阶段的产 出对总投资的影响经验数据一般为 25％左 标保函 (或保证金)等。使用过程中要注意它们的使用 右 ，表明项 目设计阶段对项