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理性对待上海房市进入新一轮成长期 张泓铭 前年的10月25日，在金茂大厦召开的一次房地产研讨会上，我曾经说过如下的话（大意）：这次中央对于全国大房地产调控，引起上海房地产市场的收缩调整，至少一两年，至多两三年。但是，最迟至2007年秋，上海房地产市场将进入一轮新的成长期。 当时我的这些话，是想提醒上海房地产业界的朋友们，调控有一个过程，不会像2004年春夏那次那么短促。在这个过程中，市场的表现不会如以前那么理想，房地产企业会有一些压力。但是，对于未来要充满信心，上海房地产市场会重新表现出新的景象。 次日，我的这些话被《每日经济新闻》的一位年轻记者，以“张泓铭语出惊人，楼市调整至少一两年”为题进行了报道。记者的报道，是符合我发言原意的，但是其标题令人感觉颇为惊讶和阵阵凉意。尤其是业界的朋友们，他们希望市场常热不消，见此报道或许会责怪张某人的“乌鸦嘴”和不够朋友，认为我的说法会引起一些消极的市场预期。 很快，2005年全年过去了。如果对2005年的上海房地产市场数据作一些考察，会发现几项主要指标发展速度或绝对值都有所收缩。比较2004年，房地产完成投资额虽有增长，但增长速度下降了24个百分点；房地产土地购置面积绝对减少284万平米；商品房竣工面积绝对减少348万平米；商品房销售面积绝对减330万平米；商品房价格指数（中房指数）只增长了1.16%，增速下降了16个百分点；房地产企业效益下降了10%。可见，2005年上海房地产市场呈现了一个全面收缩调整的形态。运用数量模型综合分析，可以得出如下结论：上海房地产市场已经由2004年的发展过分状态，进入了2005年底的基本正常状态。 继而，2006年也过去了。同2005年相比，房地产完成投资额增速在2005年下降24个百分点的基础上，只微弱增长2.33%；土地出让面积有所增长，维持2004年的水平；商品房竣工面积只增长5.77%，仍比2004年少了169万平米；商品房销售面积下降了133万平米；商品房价格指数（中房指数）基本持平、增速只提高了0.05个百分点；房地产企业效益又下降了1.5个百分点。可见，2006年的上海房地产市场呈现了一个收敛调整的形态。如果运用数量模型综合分析，可以得出如下结论：上海房地产市场已经由2005年的发展基本正常状态，进入了2006年底的正常状态。 年初，根据对2005、2006年尤其是2006年数据的分析，我在《上海房地》月刊上发表文章，也在上海易居研究院的浦东论坛上公开宣称，说房地产宏观调控在上海基本到位了。 不料我的“到位论”，在今年3月下旬撩起了几丝不祥的漪涟。北京的一位准官方专家在上海的一次研讨会上，对“到位论”进行了批驳（相信他并非对我个人），认为房地产宏观调控有“五个不到位”云云。于是，有好心的朋友劝我不公开宣称“到位论”，以免同中央的“加强论”相抵触；本市媒体也有一些文章暗指我“力挺上海楼市，对抗中央宏调”。 其实，几年来大家都知道我是“房地产调控论”虔诚的鼓吹者，为何忽而又变成一个“到位论”者呢？不仅如此，现在我要把2005年的旧话重提：“上海房地产市场将进入一轮新的成长期”，不过要修正为“理性对待上海房市进入新一轮成长期”。这一切，都是基于一个专业工作者对市场客观和冷静的认识和良心之上，由此对社会发出善意的提示和呼吁；并非跟谁争胜斗气，更不是作秀或矫情。 我说“上海房市（主要指新建住房——下同）进入新一轮成长期”有几个理由。 第一，2005、2006连续两年，上海住宅同质（大体上）价格指数（中房）增长仅为0.04%和1.2%，如果刨除通货膨胀系数，则价格指数在零上下微弱波动。上海宅市价格稳定，很集中地说明了供求基本协调和调控的效应。这为新的一轮成长构筑了坚实的平台，或者说市场到达了谷底。（根据个人10多年的研究经验说一句：房地产指标的复杂性，是除了金融业之外比较少见的，导致房地产总体市场分析的难度；在房地产市场信息数据难以完整取得的情况下，紧紧地抓住同质价格指数分析房地产总体市场，是比较简便和准确的方法。） 第二，连续两年多，上海房市多项指标的增长减速（见前文），住宅投入相对减少了，导致供应的减速。以住宅新开工量而言，2005年比上年只是微弱增长2%，2006年比上年下降了7%。这会引起2007年住宅施工面积增长速度的减缓，或者说得明白一些，供应可能有点紧。 第三，需求稳定增长并有加速条件。2005、2006年的商品住宅需求分别下降和微弱上升，但是2007年开始，有稳定增长甚至加速的五个方面条件：（1）去年下半年国家机关和事业机构普加工资，退休人员普加养老金，居民收入普遍增长，增强了居住消费能力；（2）宏观经济货币流动性过剩，达到历史顶峰并继续攀向新高，通过经济链条传递为居民收入的持续增长，会不断地增加居民的住房消费能力；（3）2006年起的