地票价格调控的目标与措施浅析.pdfVIP

元/亩；农村集体经济组织补偿费 2.1 万元/亩，以上两项总计 14.1 万元/亩。该补偿标准比《关于规范地票价款 使用促进农村集体建设用地复垦的指导意见》（渝国土房管[2010]384 号）确定的 11.3 万元/亩的标准有所提高， 接近于 2011 年中地票的平均交易水平。 1.2 单场均价与累计均价变动趋势不一致 自2008 年 12 月重庆农村土地交易所创立三年多来，共交易地票21 场，成交面积 3215hm2 ；成交金额 705400 万元，其交易价格见图 1。从图 1 中可以看出，随着时间的推移，地票价格总体呈上升趋势，但单场均价和累 计均价变动趋势不一致，单场地票交易均价有升有降，波动性明显，其中单场交易均价最低的第二场为 120.75 万元/hm2 2 2 2 ，最高的第 19 场为 431.55 万元/hm ；累计均价则由 120.75 万元/hm 逐步上升至 219.45 万元/hm ，总 体呈上升趋势。 万元/hm2 图1 重庆农村土地交易所前21 场地票交易价格变动趋势图 1.3 价格变动趋势的原因分析 1.3.1 单场均价波动的原因 地票交易的买方既有房地产开发企业，也有国有土地储备集公司、工业园区开发企业。不同买方的用地需 求各不相同，对地票规模的需求也各不相同。且由于未建立地票二级市场，拿到多余的地票也不能再进行交易。 因此各地票需求者均会选择符合自己用地需求的最佳规模以减少地票购买成本。若地票规模过大，则会将地票 需求规模小的竞买者排除在外，造成大宗地票的竞买者减少，从而使大宗地票成交单价较低；而地票规模较小， 则会有较多的需求者参与竞买，从而提高小宗地票的成交单价。所以，在单场地票交易中，地票的打包规模与 竞买者的需求会直接影响地票交易价格，造成单场地票交易价格波动加大。 1.3.2 累计均价上涨的原因 地票累计成交均价排除了单场交易的个别差异，反应了地票价格的总体发展趋势。从地票的供需情况来看， 地票需求量较大而地票供给难度加大，地票累计均价还将有进一步上涨的趋势。地票需求方面，重庆市主城区 经营性用地必须购买地票解决用地计划指标问题。按照《重庆市城乡总体规划（2007-2020 年）》，到 2020 年主城区将达到人口 1200 万人，新增建设用地 32300hm2 ，其中居住、商业、旅游等经营性用地的比例将达到 约 70% 。对重庆市主城区 2000-2010 年用地供应来源分析发现，约 30%的用地供应为存量土地，约 70% 的供 2 应为新增国有建设用地。按此估算，到 2020 年全市仅主城区经营性用地的新增建设用地量将达到 15827hm ， 地票需求量较大。地票供给方面，全市复垦项目实施进度迟缓，审批备案程序复杂，通过实施验收的项目较少， 地票的储备供应量有限。 2 地票价格存在的问题 329 2.1 相关政策是地票价格的最大影响因子 地方政府是地票交易的组织者，更是地票交易的主导者。农户的宅基地要跨区域流转只能由政府组织复垦 进行地票交易，而用地单位想要获得地票只能从政府组织的地票交易拍卖中获取，地方政府掌握着地票交易供 需过程的完全信息，可以通过制定各种政策影响地票的供需关系，从而对地票价格产生影响。例如，地方政府 设置的地票复垦的审批监管流程过于复杂，则会直接影响地票的供应速度；地方政府政策性地扩大地票使用范 围，则会加大地票的需求量。因此，地方政府制定的地票政策是地票价格的最大影响因子。 2.2 现行地票价格不能真实反应地票价值 地票交易使固化的土地资源转化为可以流动的资本，也使得集体土地资产价值以地权交易的形式得以实现 [1] 。地票交易使土地所有者只能从事边际收益较低的农业生产，失去了求得更大发展机会的权利，因此地票价 值中应包含土地发展权价值逐渐成为学界共识[2-5] 。地票交易实现了城乡极差地租的价值化，体现了农村集体 土地的资源价值。地票价格应是地票价值的货币表现，应客观体现地票价值。现行地票交易中农户得到的地票 补偿价格为复垦费用、实物损失补偿和农村集体建设用地使用权