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中华外国经济学说研究会第十七次学术研讨会论文 开征物业税对土地利用效率的影响 王智波 （广州 华南师范大学 经管学院 510006） 摘 要：本文通过引入土地国有制，土地再开发等因素建立了符合我国土地市场制度特征的土地开发和物 业税模型，然后以比较静态分析和数值模拟为主要研究手段，考察了物业税对土地利用效率的影响。我们 的结论是开征物业税对土地利用效率存在负面的影响。 关键词：物业税 土地税 土地使用效率 税制改革 城市经济学 中图分类号：F810.2 文献标识码：A 文章编号： 1．引言 自从2003 年 10 月，党的十六届三中全会提出：“条件具备时对不动产开征统一规范的 物业税”以来，物业税改革一直在积极稳妥地推进。本文正是在此背景下，致力于研究即将 开征的物业税对土地利用效率的影响。当前，我国正处于城镇化、工业化快速发展阶段，土 地资源紧张已经成为制约社会经济可持续发展的瓶颈。在这一严峻形势下，开征物业税对土 地利用效率作用方向和大小究竟怎样，成为房地产税制改革中无法回避重大理论与实践问题。 [1] 文献中，传统的物业税效率分析可归功于十九世纪末的 Cannan （1899） 和 Marshall [2] （1961） 。至今，这一分析方法仍然在教科书和政策建议分析中占有重要的地位。传统分 析的核心是将土地供给看成是完全无弹性的；将房屋建筑物（资本）供给看成是完全有弹性 的。通过简单的图形分析可得到，物业税中对土地价值征税部分，即所谓“地价税（land value taxation ）”或“场所价值税（site value taxation ）”是没有扭曲的，税负完全由土地所有者承 担；对房屋建筑物价值征税部分，即所谓“建筑物价值税（structure value taxation ）”是扭曲 的，它将减少资本密度（资本-土地面积的比率，可以粗略的理解为容积率、建筑高度和建 筑密度）。传统模型的关键假设——资本供给完全有弹性实质是指“建筑物具有完美可塑性 （perfectly malleable structure ）”，这一假设可能过于严苛了① 。 最近三十年对物业税效率问题的研究进展沿三个方向展开：第一，引入一般均衡分析， 从物业税转嫁的角度考察讨论物业税的效率问题。Mieszkowski （1972）[4]从 Harberge 的静 态一般均衡出发，提出建筑物价值税应被看作是对资本征税，它将了减少资本市场上的均衡                                                                ① [3] 我们使用王智波（2008 ） 提供的模型说明“完美可塑性”假设在传统分析方法中的运用。设单位土地 面积上的房屋生产函数为 ，为资本密度，即单位土地面积上的资本投入。 0表明单位土地面积 上，随资本投入的增加，房屋数量增加；但 0，即单位土地面积上，随资本投入数量的增加，房屋 数量是以减速增加。这两项性质规定了 的凹函数性质，因而，存在内部最优。是外生的单位面积土地 的租金成本，是外生的资本成本，是外生的房屋租金。是用租金收益衡量的单位土地上的开发利润，则 在无物业税的条件下，开发商的问题是