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社区建设与社会综合管理问题研究 大于供给，房子不愁卖，开发商不需要靠质量去售楼，施工方、监理方等也都受雇于开发商，实质上属于 自我监管，如果自觉性、责任心强一些，住宅工程质量就会相对好一点，否则难免出现质量问题，还可能 出现夸大宣传、虚假承诺、设计缺陷、擅自变更社区规划、房屋建筑面积缩水、配套设施项目不全、维修 的霸王合同等情形。另一方面，对于开发商存在建筑质量问题和违约行为的处罚较轻，也使得开发建 设单位放松了对质量的要求。然而，在现行的住宅质量保证体系中，业主作为最终产权人，对住宅质量 控制的监督权是缺位的，业主被完全排除在质量控制体系之外，对房屋质量维权往往处于弱势，无法对 住宅质量监督行使先予权，客观上造成他只能寄希望于政府把质量最后一道关，并将政府视为质量无 限责任者，由此引发了不少社会问题，政府有关部门需要频频介入由开发商引起的业主维权纠纷类型 群体事件。 (二)楼盘物业管理公司资质规范不到位，服务水平普遍不高。上述开发商建设中偷工减料导致 楼盘遗留质量缺陷问题，必然会让后期进人的物业公司遇到诸多麻烦，成为开发商的替罪羊。而许多 遗留问题又不是物管能够处理的，从而造成与业主间难以调和的矛盾。当然，物业公司自身存在的问 题却是引起楼盘社区内不和谐状况的另一个重要因素，包括挪用专项维修资金、擅自改变物业管理专 用房的用途、擅自改建物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施；甚至因防范疏漏发生人 室盗窃和跳楼事件、因出租屋管理混乱发生杀人案件；因保安工作方式粗暴发生与业主的斗殴闹剧、因 排查不严发生消防责任事故(如影响较大的案例有北京望京西园入户抢劫杀人事件、广州富力半岛花 园斗殴事件、无锡国际花园消防通道不通阻碍灭火事件等等)。虽然国务院于2003年9月1日颁布实 施《物业管理条例》，经过四年的施行，为配合2007年10月1日实施的《物权法》而进行了再次修订， 但是从社会管理实践来看，其并没有为规范物管资质和解决居民与物管的矛盾找到一条明确而有效的 出路。 (三)政府对新建楼盘的综合系统配套失衡，公共设施建设和公共服务供给不足。目前，本应由政 府负责的楼盘社区公共设施配套工程，包括教育、医疗、交通、消防、垃圾处理等，很多都由开发商操办， 这种政府的缺位的公共设施建设的模式，无疑会导致很多社会问题的产生。因为开发商做配套的学 校、医院、公交，主要目的就是为了促进项目销售，当楼盘完成销售以后，发展商自然不会再花心思在各 种配套项目的后续跟进上，甚至导致所社区内公共产品和服务变成了由开发商主导的市场化运作，使 配套公建在使用中带上“经营”的色彩，损害了居民的基本利益旧1。而且，新建楼盘社区大多位于城乡 结合地带或城市边缘地区，政府对其周边区域的配套公建也没有进行预先规划设计，没有制定完整的 远景规划蓝图来引导区域的政治、经济、文化、商业和居民生活的发展，造成城市或区域发展规划、社会 经济事业发展规划与楼盘建设规划严重失衡，缺乏有机衔接，造成配套公建的建设落后、缺失或是出现 了重复建设的现象。 (四)基层社区居委会没有充分发挥应有的作用，发生矛盾纠纷缺乏第三方介入调解。社区是组 成现代社会的基本单元，在构建和谐社会的新形势下，物业管理要从行业管理延伸到社会管理层面，主 要依靠基层社区的属地化管理。我国《城市居民委员会组织法》明确授予社区居委会的任务包括：调 解民间纠纷；协助维护社会治安；向政府或它的派出机关反映居民的意见、要求和提出建议等。而且相 对于传统街区，发挥社区居委会作用对目前新生的楼盘社区来说更显得重要，社区居委会不仅了解楼 盘和业主的相关情况，处理问题周期短、成本低，其作为第三方的居民自治组织，具有较强的公信力，有 ·】51· 大庆“加强和创新社会管理”研讨会论文集 助于维系邻里和睦。但是，现今社区居委会承担了太多政府职能，在具体工作立场和角度上已经从 “居民的头”变成了“政府的腿”，让不少居民感觉“以前的居委干部如家人，现在的居委干部如老爷”， 同时居委会为了完成政府压下来的各种任务，也没有时间和精力承担居民纷争的调解工作。如果社区 居务和政务不能清楚分离，必然造成社区治理模式的单一化和行政化，居民的“自组织”由“被组织”取 代，从而影响了社区居委会作为自治平台的功能，社区多元化利益主体间的协商对话就难以实现。 二、以优化楼盘住宅社区管理为切入点的社会管理创新理念和思路分析 正如胡锦涛总书记的阐述：“社会管理，说到底是对人的管理和服务”，无论