房地产减损价值评估方法初探.pdfVIP

厂、 接损失，间接损失就是由于裂缝的原因，房地产价值受到影响。损坏的是物理性的房屋，产生的结 果是权利人利益受损，不论房地产价值处于上涨还是下跌过程中，特殊因素除外，受损害的房地产 其价值一般要低于正常房地产的价值，这符合人们的一般认知和生活经验，就像龋齿虽然可以修补 好，但其本质上是颗病牙，会影响咀嚼或提前脱落。 1．2减损价值评估方法缺乏规范指导 t直接损失可根据国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的国家标准《房地产估 损害发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。对不能 完全修复和治表不治本修复造成的间接损失的估价操作方法、考虑因素、影响程度未作具体规定， 给估价实务带来了一定难度。 1．3减损价值评估的估价时点确定无明确规定 房地产价值是动态的，减损价值在不同估价时点当然不同。以房屋交付、损害发生、纠纷发生 以及法院受理时为估价时点均有道理，但对确定减损价值影响很大，估价时点本身就是当事双方争 执的焦点，牵涉到房地产的各项利益，因此减损价值评估在既定的估价目的下估价时点需事先由当 事双方及法院达成一致，这是难事，评估需贯穿于纠纷全过程。 1．4减损价值评估普遍缺乏直接的交易案例 房地产减损价值体现在交易价格下跌和租金收益水平下降两个方面，如果交易或出租实现则比 较容易衡量其减损价值，大多数受损害房地