城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题浅析.pdfVIP

2010 年6 月 法制与经济 NO.6，2010 （总第243 期） FAZHIYUJINGJI (Cumulatively，NO.243) 城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题浅析 张春媚 刘海林 （宁波大学法学院，浙江宁波315211） [摘 要]本文通过对城市房屋拆迁过程中涉及的土地使 但前提并不是无偿出让，而是应当给予合理的补偿。因为被拆 用权的补偿状况及其法律属性进行分析，指出由于相关法律法 迁人的土地使用权受到了侵害，就应当给予合理的补偿。 规的不明确，导致在实践中出现了大量的纠纷与矛盾，因此在 二、相关法律法规的规定及其不足 相关的行政法规和地方性法规中应明确规定对被拆迁人享有 虽然现行的《宪法》与现行的《城市房地产管理法》、《土地 的土地使用权进行补偿，采取科学合理的方法制定具体操作标 管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规对土地征 准，以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺 收（用）补偿都有补偿责任的规定，但是在补偿额度方面确有很 的不合理状况，对被拆迁人进行土地使用权价值的补偿。 大差异，反映在“给予补偿”、“给予相应的补偿”和“给予适当补 [关键词]城市房屋拆迁；土地使用权；土地使用权补偿 偿”的文字表述的内涵上，这对城市房屋拆迁管理的实践必然 会产生疑义，在拆迁人与被拆迁人之间引起权益争议，产生利 随着城市化进程的加快，房屋拆迁成为关系到社会稳定和 益纠纷。如我国现行的《城市房屋拆迁管理条例》在房屋拆迁补 城市建设的重要工作，但拆迁中暴露的问题和矛盾比较多，而 偿的规定上使用了“区位”这个模糊的概念，对承认和补偿被拆 其中最富争议的问题之一就是城市房屋的土地使用权补偿问 迁人土地使用权的界定较为含糊，没有对被拆迁人土地使用权 题。我国法律中没有明文规定对城市房屋拆迁过程中的土地使 的补偿作单独规定，仅将土地使用权价值被隐含在房屋价格之 用权进行补偿，国务院《城市房屋拆迁管理条例》中缺失土地使 中，土地资产价值未得到显化。 用权补偿的有关条款，理论研究中对集体土地征收、土地储备 此外，《物权法》第一百四十八条的立法本意是确定出让土 等方面所作的理论研究较多，取得的实践经验也较丰富，而对 地的征收补偿原则，但是，这个补偿原则并未顾及土地投资和 城市拆迁中土地使用权补偿方面开展的研究和出台的政策文 房地产投资开发后对当前土地价格及其未来房产、地产增值收 件却不多，这就引发了对城市房屋拆迁土地使用权补偿问题的 益的影响因素。《物权法》只是通过退让剩余年限出让金来对原 争论。 土地使用权人进行补偿，并未考虑其已有的投资开发对土地资 一、城市房屋土地使用权属性分析 产增值的贡献，没有顾及对原土地使用权人未来收益损失的补 我国实行的土地所有制是城市土地国家所有，城郊和农村 偿，也没有对城市房屋拆迁中划拨土地使用权做一个明确的规 土地集体所有。房屋所有人只享有土地使用权而没有所有权， 定，对城市房屋拆迁中土地资产的补偿规定，显然不够全面和 房屋所有权和土地使用权是互相分离的。 明确。在当今市场经济制度下，房地产投资人关注的是土地的 《物权法》第四十七条规定：“城市的土地属于国家所有。” 市场需求和未来房地产增值收益（土地转让的增值收益由国家 《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属国家所有。农村 税制调节），以简单的“退还出让金”让原有的出让土地使用权 和城市郊区的土地，除法律有