房地产市场分析与策划.pptVIP

中国矿业大学建工学院 中国矿业大学建工学院 第二章 房地产市场分析与策划 房地产市场分析是运用科学的理论和方法及现代化的技术手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握房地产市场的现状及发展趋势，为房地产开发经营管理决策提供依据的过程。房地产市场分析主要包括房地产市场调查、房地产市场预测、房地产市场细分等工作。 调查方法 明确调研目标； 初步情况分析； 制定调查计划； 确定资料来源； 确定资料收集方法； 设计调查表及调查问卷。 政治法律环境； 经济环境； 技术环境； 社会文化环境。 （3）消费者行为与市场需求 区域规划、功能定位、开发现状及未来定位； 区域交通条件； 区域内楼盘总体价格水平与供求关系； 竞争对手分析； 其它影响因素和条件。 市场调研案例分析 金城商业中心位于南京市主城区中山东路518号，总占地面积约 40万m2，处于龙蟠中路、中山东路、解放路及瑞金路四条城市主干道的围合之中。本项目的初步定位是建成以商业功能为主、并配以办公、住宅、休闲娱乐、餐饮、会展等辅助功能的综合性片区，集吃、住、游、购、娱、文多功能于一体，使本区域的活动和消费者之间产生互动效果。住宅部分的市场调研报告如下： （1）宏观经济分析 2004年一季度全市实现生产总值443.47亿元，与去年同期相比，可比价增长18.0%，增幅比去年同期提高7.2个百分点。其中，第一、第二和第三产业增加值分别增长4.5% 、22.0% 和 15.5%，实现了三次产业较为协调的发展。全市全社会固定资产投资完成 214.96亿元，比上年同期增长72.8%。其中基本建设91.42亿元，增长74.7%，更新改造23.69亿元，增长45.4%，房地产开发投资56.16亿元，增长86.9%。 （2）行政区域划分及交通 本项目位于白下区龙蟠中路、中山东路、解放路、瑞金路所围成的一个 40万平方米的区域内。白下区是南京市的中心城区之一，位于南京市东南部，面积27.2平方公里。南以秦淮河、建康路与秦淮区交界；北以中山东路、宁杭公路为界，与玄武门接壤；东以仓波门、高桥门一线为界，与江宁县相连；西沿中山南路与建邺区。 辖区内道路四通八达，南北向的干道有中山南路、中华路、洪武路、太平南路、长白街、龙蟠中路、解放路等；东西向的干道有中山东路、淮海路、户部街、常府街、瑞金路、白下路、大光路等。贯穿或经过区内的公路有沪宁高速公路、104国道、宁杭公路、绕城公路等。 （3）市场需求分析 居民就业情况： 据人口普查资料， 2000年全市调查失业率为6.08%，高于全省平均水平2.82个百分点。2002年全市登记失业人员达到6.46万人（登记失业率为4.13%），离岗职工人数为23.3万人。 购房者面积需求： 2003年购房面积需求：面积在91-110平米的房子最受欢迎，占到了33.2%，相比之下，面积小于50平米的房子选择的人最少，主要是一些单身公寓。 2004年购房面积需求：根据现代快报于2004年4月1日起的135调查问卷，得出以下结果。 2003年购房套型需求 与去年相比，二室一厅的需求量增长最明显，高出去年8.3%，但仍不是社会需求的主流，三室二厅的需求量增长虽然不明显，但却占到了总需求的33.7%，三室一厅的需求明显下降，比去年下降了8.7%。 2003与2004年购买者价格期望对比 选择房价在 3001-5000的共占到总人数的60%以上。其中，选择3001-4000元/平方米的尽管仍是市场的主流，却比去年下降了11.1个%，相比之下，选择在3000元/平方米以下（含3000）的有所回升，比去年提高了9.6%。 2003年购房者年龄分析 统计资料表明，在 2003年的购房者中，为数最多的是26-35岁年龄段的买房者，相比之下，55岁以上的人群在买房一族中所占比例最少，只占到了4%。 竞争对手的调查 宣传方式---2003年8月份南京房产广告仍然主要集中在《南京日报》、《扬子晚报》《现代快报》、《周末星期五》等都市类报纸上，其中《现代快报》、《金陵晚报》在房产广告市场中的市场份额较其他媒体大。广告主要以较大规格的通栏、双通栏彩色广告为主。 2003年8月南京报纸类媒体发布房地产类平面广告数量统计表 竞争对手广告投入情况 价格水平分析 首付能力分析:多数消费者的首付能力在5万元以上，占90.3%。其中，能够首付8－10万元的消费者最多，占25.75％，不过表示可以首付5－8万元、10－15万元、15万元以上的消费者也均占到20％以上。 总价承受能力:77％的消费者只能够