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关于商品房面积测量中的相关问题探讨 张道亮 (秦皇岛市住房保障和房产管理局，河北秦皇岛066000) [摘要]随着房地产业的发展和商品房交易量的不断增加，商品房面积作为贸易结算中唯一量的依据，其准确性 已成为各方关注的焦点。因此，为维护消费者权益，保证商品房交易健康发展。本文通过分析引起商品房面积纠纷的主 要原因，对如何有效加强商品房面积测量的相关制度建设及测量过程中应注意的问题进行探讨。以期通过本文的阐述促 进商品房面积计量监督管理的有序发展。 [关键词]商品房；建筑；面积测量；制度；计算 【中图分类号】TUl9 [文献标识码]^ [文章编号】 1009-5489(2009)04-0150-01 l、引起商品房面积纠纷的主要原因 要从事的工作，由委托方填写委托书，并提供竣工图纸，经公正计量 1．1制度性原冈。由于我国的产权登记制度属于有公信力的、行实地测量计算后。出具商品房面积公正计量报告。监督测量一般 进行实质性审查的“产权登记制”，这自然要求房产测量工作要同时 是技术监督行政主管部门在接到投诉或上级监督检查任务时，组织 坚持实测原则和合法原则。即：从测鼍的专业技术角度，房产测量 公正计量行参与开展商品房面积的测量。 工作应客观、真实、准确地反映房屋的现状；而从服务于产权管理、 同一般的委托测量有区别：首先，委托测量的主体是社会公正 产权登记的角度，房产测量工作应该同时考虑城市规划、建筑设计、 计量行，其行为不具强制性：监督测量的主体是技术监督行政执法 与产权有关的合法协议以及法院判决等因素。但是，由于各相关部 部门，其行为具有强制性。其次，委托测量时，公正行根据物价部门 门工作力度和协调因素等原因，“实测原则”和“合法性原则”在现实 的规定收取测量费：监督测量时，公正行一律不收费。 中可能出现矛盾或冲突，对这些矛盾冲突的1i同处理方式，会产生 3、在商品房面积测量过程中应注意的问题 不同的面积测量结果。因此造成了许多面积纠纷。 测量点位的选取。在测套内房屋边长时，测点一般取距地面 1．2技术性原冈。因房产测绘单位的工作失误导致商品房面积12士02m的高度，在房屋的两个长边、两个短边的1／6和5／6位置， 问题。由于房产测绘是一个新生行业，不少房产测绘单位管理水 两测点应保持水平，当房屋边长较长时，应适当增加测点数。如果 平、技术水平有限，从业人员整体素质也有待进一步提高。在具体 对整栋楼的外围进行测量，要注意测点取建筑物外墙勒脚以卜距地 工作中，由于观测、记录数据失误，计算过程差错，质量控制体系不 面(1．2A：O．2)m的高度紧贴墙面的水平位置。当无法选取上述测点 够完善等因素，造成房产面积差错。 的位置时．可选取尽可能靠近上述测点位置为测量点位，或用刻度 因面积计算标准差异导致的问题。商品房销售合同的面积，当 直角钢尺在被测长度的两个端面的延长线上选取等效测量点位。 前在许多城市都是由建筑设计单位提供或开发方技术人员测算所 穿过房屋的通道、房屋内的门厅、丈厅，不论其高度如何，均按 得。相应的测算人员多为建筑专业出身而缺少房产测绘的专业知 一层建筑面积计算。对于单层建筑物，其面积已包括在整层建筑面 识和背景，他们一般是依据《建筑概预算定额》、《建筑工程建筑面积 积内，不需另行计算。若是楼层建筑，一般门厅因功能需要，通常内 计算规范》和设计图纸计算房产面积。而房产测绘单位则是按照 空高度要比楼层层高稍高，如其内空高度不超过两层且其上部剩余 ‘房产测量规范》和实测数据计算建筑面积。这几个规范的内涵外 高度超过2．2m，其面积也包括在整体楼层的建筑面积之内，也勿须 延不同．面积计算标准和方式也有差异，前者适用于规划、工程概预 另行计算。但若超过两层楼层高，则这一部分的建筑面积只能按一 算、工程量结算等建筑工程领域，后者适用于产权产籍管理和产权 层另行计算，其它部分的楼层面积按自然层，即从整栋楼建筑面积 登记。一般情况下．按后者实测的面积比按前者和设计图纸计算的 分析，所有的楼层只要层高不低于2．2m的，一律要计算建筑面积， 面积略微偏大。 而层高高度不论多高，也仅按一层计算建筑面积。例如现在设计比 2、加强商