试析房地产开发企业会计核算.pdfVIP

售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层、朝向或户 2．引入计划销售价格，使销售收入与成本配比。当开发 型的售价明显与其成本不配比，得出的经营成果不具有真实 的房屋达到可销售状态时，企业根据成本 、市场、地段、楼 性 。 层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准， 3．收益评价指标不能真实反映企业业绩。房地产企业投 解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。实 入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩 际操作中，可采用两种方法。一是实际售价成本率法，即在季 波动较大，项目建设期内业绩不佳，验收售出后 ，大量预收款 度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的 确认为收入，净利润指标就不能正确 、客观、全面地反映其真 方法调整。即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销 实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营 售成本率得出当期成本结转数 ，对销售房屋只登记数量，待季 情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大 末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成 量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的 本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较 盈利能力。同理，一个盈利的公司也可能正危机四伏 ：面临着 大的房地产企业，可以减少工作量 ，但季度前两个月受房价影 因施工质量问题而导致巨额赔偿 ，大笔银行贷款到期而无力偿 响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资 还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的 料。二是计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销 土地风险等等。因此，评价一个房地产开发企业的业绩 ，应透 售成本率进行结转。可以按单元设置账户 ，也可以把每平方米 过指标看实质 ，看其资质、信誉、实力、现金流量、资产质 建筑面积成本相同的商品房归类计人同一账户。销售成本按单 量，还有更重要的表外风险等等。 元设置账户的房号直接对号入座结转 ，按每平方米建筑面积成 本归类设户的，可按销售面积乘以每平方米建筑面积成本得出 三、完善房地产开发企业会计核算 销售成本。这种方法结转工作量较大，但遵循了一贯性原则， 提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在 日常工作 1．正确确定和应用收入确认标准。房地产商品销售收入 中，适用于一般房地产开发企业。 的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标准。法律标准是 3．扩大信息披露内容，提高信息披露含量。一是增加土 专业标准的前提条件，是指我国相关法规中规定的房地产销售 地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比 必须符合 的条件或标准：如对于以出让方式取得土地使用权 例一般 占有较大的比重 ，能否拥有土地储备以及土地储备的成 的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得 本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有 土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以 大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着 及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买